Pagar por adelantado parte de tu hipoteca puede ser una excelente forma de reducir la deuda y el coste total del préstamo. Amortizar significa destinar un importe extra al capital pendiente para rebajar la cuota mensual o acortar el plazo. No debe confundirse con cancelar una hipoteca, que implica devolverla por completo y exige trámites notariales y registrales. La amortización puede ser parcial o total y suele formalizarse mediante un simple ingreso a la entidad.
¿Reducir la cuota o acortar el plazo?
Cuando amortizas anticipadamente puedes escoger entre reducir la cuota mensual o recortar el plazo de la hipoteca. La diferencia es sustancial:
- Reducir la cuota: la mensualidad baja, lo que mejora tu liquidez, pero sigues pagando intereses durante el mismo tiempo y el ahorro total es menor. Esta opción es útil si necesitas más margen en tu presupuesto.
- Acortar el plazo: mantienes la cuota aproximadamente igual pero reduces la vida del préstamo. Al amortizar capital al inicio, la mayor parte de la cuota se destina a intereses, por lo que recortar años supone un ahorro de intereses considerable. Si puedes asumir el pago mensual, suele ser la opción más rentable.
El sistema de amortización francés, mayoritario en España, concentra los intereses al inicio del préstamo. Por ello, amortizar en los primeros años es más eficaz, ya que reduces una deuda que aún genera muchos intereses.
¿Cuándo merece la pena amortizar?
Los especialistas coinciden en que conviene amortizar cuando:
- Tienes liquidez y estabilidad: si dispones de ahorros o ingresos extra (una paga extraordinaria, herencia o indemnización) y no los necesitas a corto plazo.
- Tu hipoteca es variable y el euríbor está alto: amortizar reduce el capital sobre el que se calcula la cuota y te protege de futuras subidas del euríbor. Cuando los tipos de interés son altos o se espera que suban, amortizar ahorra más intereses.
- Los productos de inversión rinden poco: si la rentabilidad de tus ahorros es inferior al interés de tu hipoteca, es lógico destinar parte de tu capital a reducir deuda.
- Preves gastos futuros: amortizar también te puede preparar para afrontar pagos importantes a medio plazo o reducir el endeudamiento antes de pedir otra financiación.
No obstante, es fundamental mantener un fondo de emergencia y valorar tu situación financiera global. Recuerda que el dinero amortizado deja de estar disponible para otras necesidades.
Comisiones por amortización
Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, la comisión por amortización anticipada está limitada. Para hipotecas variables se puede cobrar hasta un 0,25 % del capital amortizado si la amortización se realiza dentro de los tres primeros años y 0,15 % a partir del quinto año. Para hipotecas fijas, la comisión máxima es del 2 % si amortizas durante los primeros diez años y del 1,5 % a partir de entonces. Muchas entidades eliminan o rebajan estas comisiones tras negociar con el cliente.
Antes de amortizar, consulta las condiciones de tu contrato y pregunta al banco por los costes. En ocasiones, la comisión puede neutralizar el beneficio si el importe que piensas amortizar es pequeño o si tu hipoteca ya está muy avanzada.
Ventajas y desventajas de amortizar anticipadamente
Ventajas:
- Ahorro de intereses: al reducir capital y/o plazo pagas menos intereses durante la vida del préstamo.
- Menos deuda y tranquilidad: bajar la deuda pendiente aumenta tu seguridad financiera y te acerca al momento de liberarte de la hipoteca.
- Protección frente a subidas del euríbor: amortizar reduce el importe sobre el que se calculan las revisiones, especialmente en hipotecas variables.
Desventajas:
- Pérdida de liquidez: inmovilizas parte de tus ahorros y podrías necesitarlos para imprevistos.
- Comisiones: algunas entidades aplican la comisión máxima permitida por ley.
- Menor rentabilidad: si tus inversiones producen más que el tipo de tu hipoteca, quizá sea mejor mantener el dinero invertido.
Ejemplo práctico
Imagina una hipoteca de 150 000 € a 30 años, tipo fijo del 2,2 %. Si después de cinco años decides amortizar 10 000 €, tienes dos opciones:
- Reducir el plazo: tu cuota se mantiene alrededor de 574 € al mes, pero acortas la hipoteca en unos 49 meses, lo que supone un ahorro aproximado de 9 100 € en intereses.
- Reducir la cuota: tu cuota baja a unos 529 € mensuales y el ahorro total en intereses es cercano a 4 900 €.
Como ves, acortar el plazo ahorra más, pero reducir la cuota libera liquidez mensual. La mejor opción depende de tu capacidad económica y objetivos financieros.
Recomendaciones finales
Antes de amortizar, calcula diferentes escenarios y compara el ahorro potencial. Nuestro simulador de hipotecas te permite ver cómo cambia la cuota y el plazo si amortizas una cantidad determinada. Además, puedes solicitar un estudio gratuito para que uno de nuestros asesores analice tu caso y te ayude a decidir entre reducir plazo o cuota.
Si quieres entender mejor las diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta, te invitamos a leer nuestro artículo sobre hipoteca fija, variable o mixta, donde explicamos las ventajas e inconvenientes de cada modalidad y cómo afectan a la amortización.
Conclusión
La amortización anticipada es una herramienta poderosa para acortar el tiempo de endeudamiento y ahorrar intereses, especialmente en los primeros años del préstamo y en hipotecas variables. Sin embargo, no siempre es la mejor opción: conviene analizar las comisiones, la rentabilidad de tus ahorros y tu situación personal. Con la ayuda de herramientas como nuestro simulador y el asesoramiento profesional podrás tomar la decisión adecuada para optimizar tu hipoteca y mejorar tu salud financiera.