Divorciarse es difícil en lo emocional, y más aún cuando hay una hipoteca en común de por medio. Es normal sentirse abrumado y preguntarse “¿qué pasará con nuestra casa y el préstamo?”. En un divorcio con hipoteca conjunta, surgen dudas sobre si uno puede quedarse con la vivienda, cómo quitar al ex cónyuge del préstamo, qué es la extinción de condominio, qué opciones existen (vender, subrogar, refinanciar, etc.) y qué pasos seguir para no cometer errores.
Este artículo te acompañará con un tono empático y claro para resolver todas esas preguntas. Abordaremos qué ocurre con la hipoteca al divorciarse, cómo podrías asumirla en solitario (y si el banco lo permite), en qué consiste la extinción de condominio, las alternativas disponibles para gestionar la vivienda (venta, subrogación, novación, refinanciación) y un paso a paso práctico para salir adelante.
¿Qué pasa con la hipoteca compartida al divorciarse?
Aunque la relación se termine en lo personal, ante el banco ambos cónyuges siguen atados mientras la hipoteca esté a nombre de los dos. El divorcio plantea dos planos que a veces se confunden: el plano familiar (quién se queda en la casa, pensiones, custodia, etc.) y el plano financiero frente al banco. Un juez de familia puede atribuir el uso de la vivienda a uno de los cónyuges e incluso establecer quién deberá pagar la cuota en el convenio regulador, pero eso no modifica el contrato hipotecario. Para la entidad financiera, siguen siendo deudores todas las personas que firmaron el préstamo, a no ser que se realicen cambios formales. Esto significa que, aunque tu ex y tú acordéis privadamente “quédate tú la casa y yo me desentiendo de la hipoteca”, legalmente ambos seguís siendo responsables del 100% de la deuda. Si uno deja de pagar su parte, el banco puede reclamarle el total al otro cotitular, embargar bienes o ingresos de cualquiera de los dos y reportar el impago en su historial crediticio.
Por tanto, divorciarse no rompe automáticamente el vínculo financiero. Es crucial diferenciar el uso de la vivienda de la deuda hipotecaria: el divorcio puede decidir quién vive en la casa, pero no libera a ninguno de la obligación con el banco. Entender esto es el primer paso para tomar buenas decisiones. Lo recomendable será buscar una solución que corte ese lazo económico con tu ex de la forma más segura posible, ya sea mediante la venta de la propiedad o haciendo que solo uno asuma la casa y la hipoteca de forma oficial.
¿Se puede quitar a un cotitular de la hipoteca después del divorcio?
Sí, es posible eliminar a uno de los titulares del préstamo, pero no es algo automático ni sencillo: requiere la aprobación del banco y ciertos trámites legales. En la práctica, “quitar” a tu ex de la hipoteca implica dos cosas: por un lado, hacer una extinción de condominio (escritura mediante la cual él/ella te cede su parte de la vivienda, quedando tú como propietario único) y, por otro lado, modificar la hipoteca para que pase a estar solo a tu nombre. Todo esto debe formalizarse ante notario y registrarse, no basta con un acuerdo de palabra.
El obstáculo principal suele ser la entidad financiera. El banco no suele estar entusiasmado con perder a uno de los deudores, ya que eso significa menos garantías de cobro. Cuando solicitas una novación para cambiar la titularidad, la entidad re-evaluará tu solvencia a fondo: querrán asegurarse de que el titular que se queda puede asumir el 100% de la deuda él solo. Si tus ingresos no son suficientes o tu perfil financiero les genera dudas, pueden negarse a autorizar el cambio. Ten en cuenta que incluso si aceptan, podrían imponer condiciones adicionales: por ejemplo, exigir un avalista, contratar seguros extra, o incluso subirte el tipo de interés para compensar el riesgo.
En resumen, sí se puede sacar a un cotitular de la hipoteca, pero necesitarás cumplir los requisitos del banco. La forma directa de hacerlo es una novación de la hipoteca con tu banco (renegociar el préstamo para quedarte como único deudor). Más adelante veremos opciones si tu banco no coopera. Pero recuerda: no quedará liberado tu ex cónyuge hasta que no firméis la escritura de cambio de titularidad y el banco lo apruebe. Un acuerdo privado o incluso incluirlo en la sentencia de divorcio no basta; solo la aprobación bancaria en escritura tiene validez frente a la entidad.
¿Qué es la extinción de condominio y cómo funciona?
La extinción de condominio es el mecanismo legal para disolver la copropiedad de un bien inmueble cuando está a nombre de dos o más personas. En otras palabras, si ambos eran dueños de la vivienda, con la extinción de condominio uno de los copropietarios le cede su parte al otro a cambio de una compensación económica, pasando este a ser el propietario único. Es una figura muy habitual tanto en divorcios como en herencias, porque permite repartir un bien que antes se compartía.
Aplicado al divorcio, significa que uno de los ex cónyuges “se queda con la casa” oficialmente, comprando la parte del otro. ¿Cómo se hace? Lo más común es firmar una escritura de extinción de condominio ante notario, donde se detalla que la propiedad X, antes compartida al 50%, pasa a pertenecer al 100% a la persona A (por ejemplo) y que esta compensa al B con determinada cantidad de dinero por su parte. Esa escritura luego se inscribe en el Registro de la Propiedad para reflejar el cambio de titularidad. En muchos casos de divorcio, la extinción de condominio se pacta en el convenio regulador y se formaliza junto con la liquidación de gananciales.
Una gran ventaja es fiscal: la transmisión del porcentaje de la vivienda en una extinción de condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que suele ser del ~1% (variable según Comunidad Autónoma), en lugar de pagar Impuesto de Transmisiones Patrimoniales como en una compraventa normal (que podría ser del 6–10%). Esto hace que, a nivel de impuestos, quedarse la casa a través de extinción salga más barato que venderla a un tercero y comprarla de nuevo. Eso sí, el que se queda con la propiedad asumirá los gastos notariales, registrales y el IAJD correspondientes a esa extinción (hablaremos de costes más adelante).
Ahora bien, extinguir el condominio por sí solo no resuelve todo. Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, hace falta coordinarse con el banco. Lo ideal es que la extinción de condominio vaya acompañada de la subrogación o novación de la hipoteca, de forma que el cónyuge que adquiere el 100% de la casa también quede como único deudor del préstamo. ¿Qué pasa si el banco no “libera” al que cede su parte? Que esa persona, aunque ya no sea propietaria, seguiría figurando como deudora/avalista de la hipoteca. Es decir, habría hecho una extinción a medias: su nombre ya no está en la escritura de la casa, pero sí en la deuda, con el riesgo que eso conlleva. Por eso, los expertos insisten en que la extinción de condominio debe ir de la mano de la liberación hipotecaria. Si el banco no la aprueba, habría que tener un Plan B (por ejemplo, vender la vivienda) en lugar de dejar al ex cónyuge “saliente” atrapado como deudor de una casa que ya no es suya.
Resumen: La extinción de condominio es la figura clave para que uno de los divorciados se quede con el hogar común. Confiere seguridad jurídica y suele ser más económica en impuestos que una venta normal. Pero debe complementarse con ajustes en la hipoteca; de lo contrario, no solventa el problema de fondo de desligar financieramente a las partes.
Opciones para la vivienda y la hipoteca tras el divorcio
Cada divorcio con hipoteca es único, pero básicamente tienes dos caminos principales: o ninguno se queda con la casa (y por tanto se vende para cancelar la deuda), u uno sí desea quedársela (y entonces hay que redistribuir propiedad y préstamo). Dentro de estos escenarios generales, hay varias alternativas y combinaciones. A continuación, repasamos las opciones más habituales para gestionar una hipoteca compartida tras divorciarse:
Vender la vivienda y cancelar la hipoteca
Si ninguno de los dos quiere o puede asumir en solitario la carga hipotecaria, vender la casa es la solución más limpia para romper los lazos económicos. Con la venta a un tercero, el precio obtenido serviría para cancelar el préstamo pendiente con el banco, pagar los gastos de la operación, y cualquier sobrante se reparte entre los ex cónyuges. De este modo, la deuda desaparece y ambas partes quedan libres de obligaciones con el banco, pudiendo cada uno rehacer su vida financiera por separado.
Esta opción suele ser recomendable cuando la liberación bancaria para que uno se quede con la casa no es viable (por falta de solvencia o negativa de la entidad) o simplemente cuando ninguno desea conservar el inmueble. Eso sí, hay que tener en cuenta algunos detalles:
- Coordinación del proceso: Lo ideal es alinear el divorcio con la venta. En el convenio de divorcio se puede dejar establecido que el inmueble se venderá y cómo se repartirán gastos y beneficios. Conviene solicitar al banco un certificado de deuda pendiente y tener lista una nota simple actualizada de la propiedad, para mostrar a posibles compradores y agilizar trámites.
- Precio de venta realista: Hay que ser prácticos. Si el valor de mercado de la vivienda apenas cubre lo que queda de hipoteca, habrá que ser flexible. A veces toca asumir pequeñas pérdidas (por ejemplo, bajar un poco el precio y poner cada uno dinero extra para cubrir el resto del préstamo). Si el mercado está difícil, una estrategia es pactar desde ya cómo reducir el precio en caso de que no se venda en X meses, o considerar alquilar temporalmente mientras se encuentra comprador.
- Deuda superior al valor (estar “en negativo”): Si la casa vale menos que la deuda pendiente, la venta no alcanzaría para pagar al banco. En situaciones así, se puede negociar con la entidad alguna salida especial. Por ejemplo, intentar una dación en pago –entregar la vivienda al banco para saldar la deuda–, algo que a veces aceptan si los propietarios cumplen ciertos criterios de vulnerabilidad. Otra posibilidad es encontrar un comprador que esté dispuesto a subrogarse la hipoteca existente (es decir, continuar él con tu préstamo), aunque esto depende de que el banco lo autorice y no es muy común en la práctica. En cualquier caso, ante un escenario de deuda > valor, lo importante es hablar con el banco cuanto antes y no dejar que la situación derive en impago.
En definitiva, la venta de la vivienda pone fin de raíz al problema: cancela la hipoteca y evita futuros roces. Puede doler desprenderse de la casa familiar, pero muchas veces es la opción más sensata si ninguno puede mantenerla. Eso sí, prepara bien la operación (documentación, deudas, plazos) para que todo salga fluido.
Novación de la hipoteca: asumir el préstamo con el mismo banco
La novación consiste en renegociar tu préstamo hipotecario actual con el mismo banco para cambiar algunas condiciones. En caso de divorcio, la novación se usaría principalmente para cambiar la titularidad del préstamo: pasar de dos deudores a solo uno. Es la vía más directa si quieres quedarte con la casa y seguir con la misma hipoteca, pero ajustándola a tu nueva situación.
Para que tu banco acepte una novación de este tipo, deberás demostrarles que tú solo podrás con la hipoteca. Prepara documentación que acredite tu solvencia: nóminas, ingresos, contrato laboral, declaraciones de la renta, etc. Ten presente la regla general de los bancos: la cuota mensual de la hipoteca no debería superar aproximadamente el 30% de tus ingresos netos. Si con tu sueldo actual esa relación deuda/ingresos es muy alta, es posible que te exijan cambiar algo (por ejemplo, ampliar el plazo del préstamo para que la cuota baje a un nivel asumible). También revisarán tu historial crediticio para ver que no tengas impagos ni deudas problemáticas.
En la novación, además de quitar al cotitular, puedes aprovechar para modificar otras condiciones del préstamo si te conviene. Por ejemplo, podrías intentar pasar de tipo variable a fijo o viceversa, negociar un nuevo diferencial, o alargar/reducir el plazo. Incluso es posible solicitar una ampliación de capital si necesitas más dinero (por ejemplo, para pagar la compensación a tu ex), aunque esto complica la aprobación. Todas estas variaciones quedan a discreción del banco.
Si el banco da el visto bueno, se firmará una escritura de novación ante notario donde constarán los cambios: la liberación de un titular, las nuevas condiciones pactadas, etc. Ten en cuenta que la novación suele conllevar gastos: el banco puede cobrarte una comisión por novación (típicamente entre 0% y 1% del capital pendiente, según lo que figure en tu escritura original), necesitarás pagar una tasación actualizada de la vivienda (unos 300 € en promedio), además de los gastos de notaría, registro y gestoría para inscribir los cambios. Hablaremos de costes en detalle más abajo.
Pros de novar con tu banco: evitas cambiar de entidad, podría ser más rápido si ya eres cliente conocido, y mantienes posiblemente las condiciones originales excepto lo que renegocies. Contras: el banco actual puede no estar dispuesto a soltar al otro deudor, o puede poner condiciones poco favorables (por ejemplo, aumentar el interés o exigir contratar productos adicionales). No olvides que es su decisión final. Por eso, es bueno también comparar con la siguiente opción.
Subrogación de la hipoteca a otra entidad
Si tu banco de toda la vida no facilita las cosas, “hay vida más allá”. La subrogación de hipoteca consiste en trasladar el préstamo a otro banco que ofrezca mejores condiciones o, en este caso, que acepte dejarlo a nombre de uno solo. En divorcios, a veces ocurre que el banco original no aprueba la operación de liberación, pero otro banco competidor sí estaría dispuesto con tal de captar un nuevo cliente. Básicamente, la jugada sería: otro banco te concede un préstamo para cancelar la hipoteca actual, quedando ese nuevo préstamo solo a tu nombre. Efectivamente, es como cambiar la hipoteca de banco, pagando la vieja y continuando con la nueva entidad (que puede mantener la misma casa como garantía, claro).
Esta subrogación con cambio de acreedor implicaría también que hagas la extinción de condominio simultáneamente: es decir, escrituras que la vivienda pasa a ser solo tuya, y la nueva hipoteca del otro banco ya se constituye solo contigo como deudor. Muchas veces, al tratarse prácticamente de una hipoteca nueva, la nueva entidad te ofrece condiciones diferentes: podrías aprovechar para obtener un interés más bajo, o un plazo mayor si lo necesitas, etc. Eso sí, al ser un préstamo nuevo o subrogado, habrá también gastos similares a los de una constitución (notaría, registro, tasación, comisión de subrogación si la hay, etc.). Antes de lanzarte, compara bien ofertas de distintos bancos o consulta con un broker hipotecario para ver quién podría ofrecerte la mejor financiación adaptada a tu caso.
En resumen, la subrogación a otra entidad es una opción cuando tu banco actual pone pegas. Puede lograr dos objetivos a la vez: que tu ex quede liberado de la deuda y de paso mejorar las condiciones de tu hipoteca. Por ejemplo, si en tu banco actual no podías quitar a tu ex sin poner mucho dinero propio, quizá otro banco sí te financia el 100% de la parte que necesitas (incluyendo pagarle su mitad). El proceso requerirá trámites similares a una hipoteca estándar, pero muchas entidades ven atractivo ayudar a clientes en divorcio a cambio de llevarse la hipoteca.
Refinanciación con un nuevo préstamo en solitario
Hablamos de refinanciación cuando decides replantear la deuda hipotecaria mediante un préstamo diferente. Ya hemos mencionado una forma de refinanciar: trasladarse a otro banco (subrogación). Otra forma es directamente cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva desde cero a nombre del cónyuge que se queda con la casa. Esta estrategia suele ser el último recurso si la novación con tu banco fracasó y ninguna otra entidad quiere subrogar la hipoteca tal cual. Implica liquidar completamente el préstamo antiguo (posiblemente pagando alguna comisión de cancelación si aplica) y firmar un nuevo préstamo hipotecario solo contigo como titular. Efectivamente, supone formalizar la compra de la mitad de la casa de tu ex con financiación nueva.
La desventaja es que esto puede generar más gastos (porque es como una compraventa y nueva hipoteca: pagas notaría por la cancelación y por la nueva constitución, registro, impuestos de la nueva hipoteca, etc.). Sin embargo, tiene una ventaja: empiezas de cero y puedes negociar todas las condiciones del nuevo préstamo adaptadas a ti. Incluso puedes aprovechar para eliminar posibles cláusulas abusivas que tuviera la hipoteca original y de paso limpiar el contrato. En ocasiones, refinanciar completamente permite incluir en el nuevo préstamo los costes de extinción de condominio o impuestos, si el banco lo aprueba, alargando el plazo o ajustando la cuota a lo que te resulte manejable.
Importante: antes de refinanciar, verifica si tu hipoteca vigente tiene comisión por cancelación anticipada, y compara el coste total de esta vía frente a la subrogación. Si la diferencia no es grande, la refinanciación puede darte más libertad para armar un préstamo a medida de tu nueva situación personal.
¿Y si simplemente seguimos pagando juntos (mantener la copropiedad)?
Aunque no es la situación ideal, a veces las circunstancias llevan a que los ex cónyuges mantengan la vivienda en común temporalmente después del divorcio. Esto puede pasar si ninguna de las soluciones anteriores es factible de inmediato (por ejemplo, el mercado inmobiliario está parado y no logran vender, o ninguno puede asumir la hipoteca solo y el banco no aprueba cambios). En tal caso, la casa y la deuda seguirían a nombre de ambos, y deben acordar cómo se gestionará mientras tanto. Es fundamental pactar por escrito quién disfrutará del uso de la vivienda, cómo se repartirán los pagos mensuales de la hipoteca y los gastos (luz, agua, IBI, etc.), para evitar conflictos. Normalmente, si uno se queda viviendo en la casa, suele asumir los gastos ordinarios de mantenimiento y suministros, y acerca de la cuota hipotecaria, puede repartirse proporcionalmente o compensarse de otra forma en el reparto de otros bienes.
Esta solución mantiene el vínculo financiero (siguen ambos con responsabilidad solidaria de la deuda) y por tanto los riesgos de impago continúan iguales. No debería ser vista como algo definitivo, sino provisional hasta que se pueda ejecutar una de las alternativas anteriores. Si optan por esta vía transitoria, es aconsejable fijar también un plan a futuro: por ejemplo, comprometerse a vender la casa en cierto plazo si no se logra la subrogación, o a refinanciar cuando mejore la situación económica de alguno. Asimismo, conviene activar medidas de protección: por ejemplo, tener una cuenta conjunta solo para pagar la hipoteca, notificarse mutuamente cualquier retraso en pagos inmediatamente, e incluso autorizar a ambos a consultar el estado del préstamo para llevar control. La confianza en estos casos es clave; si la relación es tensa, prolongar la copropiedad puede generar disputas, pero con reglas claras se puede transitar un tiempo hasta hallar una solución permanente.
Pasos a seguir si tienes una hipoteca común y te estás divorciando
Llegados a este punto, veamos un plan de acción claro para quien se enfrenta a un divorcio con hipoteca compartida. Cada caso tendrá sus matices, pero estos son los pasos generales que deberías considerar:
- Comunícate y evalúa opciones con tu ex pareja: En lo posible, hablen abiertamente sobre el futuro de la vivienda. ¿Alguno quiere quedársela? ¿O prefieren vender? Un acuerdo mutuo facilitará mucho el camino. Si hay hijos y uno necesita la casa, ténganlo en cuenta. Lo importante es decidir qué opción van a buscar (venta, uno se la queda, etc.) porque de eso dependen los siguientes pasos.
- Reúne información y busca asesoramiento: Haz números de tu economía. Calcula cuánto se debe de hipoteca y cuánto vale aproximadamente la casa (puedes conseguir una tasación orientativa). Si planeas asumir la hipoteca solo/a, verifica que tus ingresos lo permitirían (recuerda lo del ~30% de endeudamiento). En paralelo, consulta con el banco cuanto antes: infórmales de la situación y pregunta qué opciones ven viables (¿aceptarían una novación para dejarte la hipoteca a ti solo? ¿Qué condiciones exigirían?). Si no te dan soluciones, considera hablar con otros bancos o con un bróker hipotecario. También es muy útil asesorarse con un abogado especializado en divorcios, para entender implicaciones legales y fiscales antes de decidir.
- Tomen una decisión y planifíquenla por escrito: Una vez tengan claro el camino (por ejemplo, que tú te quedas la casa), es hora de plasmarlo formalmente. Si van a extinguir el condominio, acuerden el valor de la vivienda y la compensación al otro (lo justo es basarse en el valor de mercado menos la hipoteca pendiente, divido entre los dos). Dejen todo detallado: quién se queda el inmueble, cuánto recibirá el otro y en qué plazo, quién cubrirá los gastos de la operación (notario, impuestos, etc.). Si van a vender, firmen ambos la decisión de venta, definan un precio inicial o estrategia y cómo repartirán el dinero y gastos. Es ideal incluir estos acuerdos en el convenio regulador del divorcio, para que tenga validez legal y sirva de hoja de ruta. Un convenio bien hecho debe contemplar plazos y qué pasa si algo falla (ej.: “si en 6 meses el banco no aprueba la subrogación, ambos acuerdan poner la casa en venta”).
- Ejecuta la solución elegida paso a paso: Si decidieron vender, contacten una inmobiliaria o empiecen la promoción de la venta, y mantengan informada a la entidad bancaria (necesitarán su visto bueno para cancelar la hipoteca en el momento de la venta). El día de la firma ante notario, se pagará la deuda pendiente al banco con el precio del comprador y se formalizará la compraventa. Si decidieron extinción de condominio + asumir la hipoteca, primero probablemente firmarán ante notario la extinción de condominio (o lo harán en la misma escritura de liquidación de bienes del divorcio). A continuación, o simultáneamente, se firma la novación o el nuevo préstamo con el banco donde quede solo el nuevo titular. Asegúrense de que en la escritura de la hipoteca aparezca claramente la liberación del otro cónyuge. Todo esto puede hacerse en un mismo acto o en actos coordinados (a veces se firma la extinción y la novación seguidas, o la extinción un día y la novación en cuanto el banco da luz verde). Si hay cambio de banco (subrogación), habrá una escritura de cancelación de la hipoteca vieja y otra de constitución de la nueva. Es un proceso con mucha burocracia, pero necesario para materializar el acuerdo al que llegaron.
- Realiza los trámites posteriores y cierra flecos: Después de las firmas, toca inscribir los cambios. Hay que inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva situación: bien sea al nuevo dueño único, o al nuevo propietario (comprador) si se vendió. También inscribir, si aplica, la nueva hipoteca. Habrá que liquidar los impuestos correspondientes: en extinción de condominio, el IAJD (que como vimos suele ser 0,5–1.5% según la región); en caso de venta, la plusvalía municipal y posiblemente IRPF por ganancia si la hubo; en caso de nueva hipoteca o subrogación, pagar el IAJD de la hipoteca si aplica (aunque actualmente en España el IAJD de hipoteca lo paga el banco por ley, infórmate de la normativa vigente). No olviden cancelar la inscripción de la antigua hipoteca si se pagó por completo, para que no quede carga en el Registro (esto conlleva un pequeño gasto de gestoría/registro). Finalmente, ajusten cualquier detalle pendiente: por ejemplo, cambiar el seguro de hogar a nombre del nuevo propietario, actualizar quién paga cada servicio, etc. Y muy importante, si uno quedó liberado de la hipoteca, que el banco lo confirme y le retiren cualquier domiciliación o responsabilidad.
Siguiendo estos pasos con calma y asesoramiento, podrás resolver la situación de la hipoteca compartida de la manera más segura posible. Prioriza siempre soluciones que te den tranquilidad a largo plazo, aunque impliquen papeleo ahora; vale la pena quedar cada uno independiente financieramente y evitar sorpresas desagradables en el futuro.
Preguntas frecuentes sobre divorcio e hipoteca
Sabemos que un divorcio ya supone una carga emocional importante, y si además hay una hipoteca compartida, las dudas se multiplican. Por eso, aquí resolvemos las preguntas más habituales de quienes están en esta situación, con respuestas claras y útiles para ayudarte a tomar decisiones con seguridad.
El proceso de poner la casa a nombre de uno solo y liberar al otro de la hipoteca conlleva varios costes que es importante tener en cuenta y presupuestar. Los principales gastos son:
- Notaría: Los honorarios notariales por la escritura de extinción de condominio suelen rondar el 0,2%–0,5% del valor de la parte que se transfiere. Depende del arancel y del importe, pero a modo de ejemplo, para una mitad de vivienda valorada en 100.000 €, podría costar unos 300–500 € de notario.
- Registro de la Propiedad: Inscribir la nueva titularidad también genera honorarios registrales, aproximadamente un 0,1%–0,25% del valor escriturado.
- Impuesto AJD (Actos Jurídicos Documentados): Es el impuesto que grava la extinción de condominio. Varía según la comunidad autónoma, pero está en torno al 0,5% al 1,5% sobre el valor de la parte que se adquiere. Por ejemplo, si “compras” la mitad de tu ex valorada en 100.000 €, podrías pagar entre 500 € y 1.500 € de IAJD dependiendo de tu región.
- Gastos de gestoría: Opcionalmente, se suele emplear una gestoría para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción registral. Puede costar unos 200–300 € por el servicio.
- Tasación de la vivienda: El banco casi seguro exigirá una tasación actualizada del inmueble para estudiar la operación. Esto cuesta típicamente entre 250 € y 500 €.
- Comisión de novación o subrogación: Si tu banco cobra comisión por modificar el préstamo, puede ser del 0% al 1% del capital pendiente (revisa tu escritura original para ver si tenías comisión por cambio de condiciones). Si en lugar de novación haces una hipoteca nueva, en ese caso habría comisión de cancelación anticipada de la hipoteca anterior (si la hubiera, habitualmente 0–0,5%) y posiblemente comisión de apertura en la nueva (aunque muchos bancos ya no la cobran, depende).
- Otros posibles gastos bancarios: Ten en cuenta también el coste de notaría y registro de la escritura de novación o de nueva hipoteca. Desde 2019, por ley, la mayoría de gastos de escritura de hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca) los paga el banco, excepto la tasación. Aun así, confirma con la entidad qué gastos te imputarán a ti (podrían cobrarte tasación y comisión, por ejemplo).
Aparte de todo esto, no olvides el coste principal: la compensación a tu ex pareja por su parte de la casa. Ese importe obviamente dependerá del valor que le den a la vivienda y de cuánto capital de hipoteca quede por pagar, pero puede ser la cifra más alta a desembolsar (muchos buscan financiación precisamente para pagar esta compensación). Por ejemplo, si la casa vale 200.000 € y quedan 120.000 € de hipoteca, la mitad de patrimonio neto sería (200k – 120k) / 2 = 40.000 € para compensar al que cede su 50%.
En conjunto, hacer toda la operación de extinción de condominio y cambio de titular de la hipoteca puede sumar varios miles de euros en gastos administrativos e impuestos. Por eso es importante hacer números antes de decidir y, si vas a asumir tú todo, negociar en el convenio quién paga qué (a veces los ex acuerdan repartirse algunos gastos). También conviene comparar ese coste con el de otras opciones: por ejemplo, vender la casa también tiene gastos (inmobiliaria, plusvalía, etc.), así que evalúa qué te sale más a cuenta en tu situación.
No es obligatorio por ley ni la extinción de condominio ni la subrogación de la hipoteca: nadie te fuerza a ello tras un divorcio. En teoría, podríais permanecer ambos como copropietarios de la casa y co-deudores de la hipoteca indefinidamente. Sin embargo, no es lo recomendable en la mayoría de los casos. Mantener una hipoteca compartida con tu ex cónyuge supone prolongar el vínculo financiero y el riesgo de conflictos futuros. Si la relación es tensa, cualquier decisión sobre la casa (vender, alquilar, reformar) requerirá acuerdo de ambos; y cualquier problema económico de uno afectará al otro. Además, dificulta que cada uno pueda, por ejemplo, pedir otra hipoteca en el futuro (seguirás figurando con una deuda pendiente).
Por ello, lo habitual es que sí se proceda a deshacer esa copropiedad de alguna manera: ya sea vendiendo la vivienda o adjudicándosela uno solo. De hecho, en muchos divorcios se incluye en el convenio regulador la obligación de realizar la extinción de condominio o la venta en cierto plazo, justamente para no dejar cabos sueltos. Permanecer con la hipoteca conjunta solo es viable si ambos ex cónyuges tienen una relación muy cordial y acuerdos claros, o por necesidad temporal como explicamos antes. A la larga, lo más seguro es que solo uno quede como titular de la vivienda y de la deuda, o ninguno (si se vende).
En resumen, obligatorio no es, pero conviene mucho hacerlo. Piensa que divorciarte es empezar una nueva etapa, y liberarte de las ataduras financieras de la anterior pareja te dará tranquilidad para avanzar sin sorpresas desagradables.
Esta situación se conoce coloquialmente como estar “en números rojos” o tener la hipoteca underwater. Significa que el saldo pendiente con el banco es mayor que el valor actual de la vivienda. Lamentablemente, en divorcio esto complica las cosas: ni vender ni adjudicar la casa cubrirían toda la deuda, dejando un descubierto.
Si deciden vender la casa, tendrán que afrontar que el precio no alcanzará para pagar al banco. En tal caso, ambos seguirían endeudados por la diferencia que falte. Por ejemplo, si se deben 180.000 € y solo consiguen 150.000 € al vender, quedarían 30.000 € aún por pagar al banco entre los dos. Lo ideal es tener ahorros para liquidar esa diferencia el día de la venta. Si no, podrían negociar con el banco una quita (que perdone parte de la deuda), aunque los bancos suelen conceder quitas solo en situaciones de incapacidad de pago demostrada, y aun así no es seguro. Otra opción es, como mencionamos, dación en pago: entregar la vivienda al banco y que este considere saldada la deuda. Esto depende enteramente de la entidad y de vuestro perfil; suele aceptarse en casos de insolvencia y vivienda habitual, y podría implicar que os quedáis sin casa pero sin deuda.
Si la idea era que uno se quedara la casa, el problema es que asumiría una deuda mayor que el valor del bien, algo poco atractivo. Pueden intentar igualmente negociar una subrogación o refinanciación, pero lo más probable es que ningún banco quiera prestar por encima del valor (no más del 80-90% normalmente). Tal vez podrían aportarse ahorros para bajar la deuda a un nivel asumible. De lo contrario, quizá convenga igualmente vender (aunque sea por menos dinero) y pactar con el banco cómo manejar la deuda residual.
En resumen, si estáis en negativo, hay que ser realistas: el divorcio no hará mágicamente desaparecer esa deuda extra. Tendréis que afrontarla conjuntamente de alguna forma. Buscad asesoramiento legal/financiero, porque en algunos casos específicos la ley contempla exoneraciones o soluciones concursales, pero eso ya son palabras mayores. Lo importante es que, si prevéis esta situación, habléis con el banco antes de dejar de pagar nada. Mejor una venta con pérdida controlada que una ejecución hipotecaria donde podríais perder aún más (y vuestro historial crediticio).
Hasta que no se llegue a una solución definitiva (venta, adjudicación a uno solo, etc.), ambos cónyuges siguen obligados frente al banco al pago de la hipoteca. El divorcio en sí no determina quién paga qué al banco, así que legalmente los dos deben velar porque la cuota se siga pagando puntualmente. Ahora bien, entre ellos pueden acordar temporalmente cómo repartir ese pago. Por ejemplo, si uno de los dos se queda viviendo en la casa tras la separación, es común que asuma los gastos de uso diario (suministros, mantenimiento) y en cuanto a la cuota hipotecaria, a veces se pacta pagarla a medias según ingresos, o incluso que la abone íntegra quien disfruta del inmueble a cambio de compensar al otro en otros aspectos. Lo fundamental es que haya un acuerdo por escrito (preferiblemente en el convenio regulador) que defina quién paga la hipoteca mientras la vivienda siga en común. Si no hay acuerdo y ninguno paga, las consecuencias las impondrá el banco (reclamaciones, intereses de demora, posibles ejecuciones).
En resumen, hasta resolver la hipoteca, ambos son responsables. Por eso conviene mucho decidir pronto qué harán con la casa y la deuda, para no prolongar una situación donde cualquiera de los dos puede salir perjudicado si el otro incumple.
Puede ocurrir que, a pesar de tus esfuerzos, tu banco se niegue a dejarte como único titular. Esto pasa si la entidad estima que no cumples sus criterios de solvencia o que el riesgo de tener un solo deudor es demasiado alto en tu caso. Ante ese escenario, no te desesperes: aún hay alternativas.
Primero, como ya mencionamos, puedes tantear otros bancos. Aunque tu banco diga no, otro podría decir sí si le parece un negocio atraer tu hipoteca. Plantea la operación a varias entidades: explícales que quieres asumir tu vivienda tras el divorcio y necesitas financiación para ello. Puede ser en forma de subrogación (el banco nuevo se queda con la hipoteca existente liberando al cotitular) o mediante un préstamo nuevo a tu nombre para cancelar el anterior. Si consigues una oferta de otro banco, matarás dos pájaros de un tiro: liberas a tu ex y posiblemente obtengas mejores condiciones hipotecarias.
Si ningún banco acepta la operación (ya sea por tu nivel de ingresos, deudas, o porque la relación préstamo/valor de la casa es alta), entonces la salida más segura será vender la vivienda. En última instancia, vender evita que sigáis ambos atados a un préstamo que ninguno puede asumir solo. Quizá no era tu plan inicial, pero es preferible a quedarse en una copropiedad eterna con riesgo de impagos.
Mientras encuentras solución, recuerda que seguiréis ambos como deudores. Así que, aunque sea frustrante, procura mantener al día los pagos de la hipoteca con tu ex para no agravar el problema. Y si la negativa del banco se debe a que necesitas mejorar algún aspecto (por ejemplo, reducir otras deudas, o conseguir un avalista), valora si es viable hacerlo y volver a intentarlo más adelante.
Si tu deseo es mantener la vivienda para ti, los pasos serían los siguientes: primero, llegar a un acuerdo con tu ex para comprarle su parte (o compensarle de algún modo). Tendréis que fijar un valor para la casa y calcular cuánto le corresponde a cambio de cederte su 50%. Como vimos, eso se formaliza mediante una extinción de condominio donde tú pasas a ser titular único. Después, debes ocuparte de la hipoteca: hablar con tu banco (u otro) para que el préstamo quede solo a tu nombre. Eso implica demostrar que tienes capacidad económica para pagarlo solo/a, y firmar la novación de la hipoteca quitando a tu ex-cónyuge. Lo habitual es que la extinción de condominio y la novación se realicen prácticamente al mismo tiempo (incluso pueden ir en la misma escritura, o en escrituras consecutivas el mismo día). En el convenio de divorcio, asegúrate de dejar claro que la casa será para ti y que os comprometéis ambos a firmar lo necesario para ello.
En términos prácticos, quedarte con la casa conlleva que asumes también toda la deuda pendiente de la hipoteca. Así que pregúntate: ¿puedes permitirte pagarla tú solo/a? Si la respuesta es sí y el banco lo corrobora, adelante. Prepara tus documentos financieros, quizá una nueva tasación de la vivienda, y negocia con el banco las condiciones de la nueva etapa (podrías intentar ajustar el interés o el plazo durante la novación). También ten listo el dinero o la financiación para pagar la compensación a tu ex. A veces esa compensación se puede incluir en la propia hipoteca si hay margen (p.ej., ampliando capital en la novación), y otras veces toca buscar ahorros o un préstamo personal.
Finalmente, firma la extinción de condominio y la novación. Tras eso, pagarás algunos impuestos (AJD) y gastos como vimos, pero la vivienda ya será exclusivamente tuya y tu ex habrá quedado libre de la hipoteca. Desde ese momento, podrás vivir en la casa con tranquilidad o disponer de ella como desees, sabiendo que los lazos económicos con tu antigua pareja se han cerrado correctamente.
Si uno de los titulares deja de aportar a la cuota hipotecaria, el efecto inmediato es que la cuota quedará impagada (o incompleta) y el banco os considerará a ambos en mora. Al ser deudores solidarios, el banco puede reclamar el 100% de la deuda a cualquiera de los dos indiscriminadamente. En la práctica, suelen dirigirse primero al que esté más localizable o tenga ingresos, pero legalmente pueden exigirle a cualquiera (o a ambos) el pago íntegro de las cuotas atrasadas más intereses de demora. Además, un retraso significativo podría llevar a una ejecución hipotecaria (embargo y subasta de la vivienda) que afectaría a ambos por igual en su historial crediticio.
¿Qué hacer si tu ex pareja deja de pagar? Lo más importante es no dejar que la hipoteca caiga en impago prolongado. Si puedes, intenta cubrir tú la cuota completa temporalmente para evitar males mayores (aunque sea injusto, es mejor eso a que ambos acabéis con una ejecución). Luego podrás reclamarle judicialmente a tu ex su parte, o descontarlo de otras prestaciones si hay pensiones de por medio, etc. Paralelamente, comunica al banco la situación cuanto antes y vean si se puede establecer una carencia o refinanciación provisional mientras solucionáis el tema. También, activa las cláusulas de protección si las pactasteis (por ejemplo, notificación inmediata en caso de impago, acuerdo de venta si se dejan de pagar X cuotas, etc.).
En definitiva, un impago es el peor escenario en un divorcio con hipoteca. Lo mejor es anticiparse: hablad, estableced recordatorios o alertas de pago, y si ves que tu ex no va a pagar, trata de buscar una solución antes de que venza la cuota. Recordemos que, aunque moralmente “su mitad” no la pague, legalmente es tu problema también frente al banco. Por eso es tan importante desligarse lo antes posible en estos casos.
En conclusión, quedarte con la casa requiere planificación y papeleo, sí, pero es perfectamente posible. Es la ruta que siguen muchas parejas: uno se queda el hogar familiar y sigue su camino allí, compensando al otro. Solo asegúrate de hacerlo con todas las de la ley, para que no queden cabos sueltos ni sorpresas a futuro (como descubrir que tu ex sigue como avalista si no liberaste bien la hipoteca, por ejemplo). Con buena asesoría y negociación bancaria, podrás convertir la vivienda compartida en tu vivienda en solitario, iniciando así una nueva etapa. ¡Mucho ánimo, que después de la tormenta financiera viene la calma!