Hipoteca 100% en 2025: cuándo es posible, requisitos y alternativas reales

La hipoteca al 100% es un préstamo que financia el total del precio de una vivienda sin necesidad de aportar ahorros iniciales. Por norma general, los bancos solo conceden hipotecas hasta el 80% del valor de la vivienda (o del menor entre precio de compra y tasación), por lo que el comprador debe reunir al menos el 20% restante en ahorros para la entrada. Sin embargo, en 2025 existen ayudas oficiales (avales ICO) y perfiles preferentes (jóvenes, familias con hijos o funcionarios) que facilitan cubrir el 100% del precio. En esta guía completa explicamos los requisitos, estrategias y riesgos de conseguir una hipoteca al 100%, así como conceptos clave como aval, doble garantía o subrogación. También incluimos ejemplos numéricos comparativos (80%, 90%, 95%, 100%) y una sección de FAQs con todas las dudas frecuentes.

¿Qué es una hipoteca al 100%?

La hipoteca al 100% financia el 100% del precio de compra de la vivienda. Es decir, el banco presta la totalidad del valor del inmueble, y el comprador no aporta entrada inicial ni ahorros propios para la vivienda. Esto simplifica la compra para quien no tiene ahorros suficientes, pero implica mayor riesgo para el banco. Por eso, solo se consigue en condiciones excepcionales: perfiles muy solventes, garantías adicionales o apoyos públicos. Según Banco de España, solo un 10,9% de las nuevas hipotecas superaban el 80% de financiación en el primer trimestre de 2025, lo que indica que las hipotecas al 100% son muy minoritarias.

En la práctica, los bancos calculan el porcentaje de financiación sobre el menor valor entre el precio acordado y el valor de tasación. Por ejemplo, si el precio de compra es 200.000 € y la tasación es 210.000 €, un 80% de financiación equivale a un préstamo de 160.000 € (depositando 40.000 €). Para lograr un 100% en este caso, el banco prestaría 200.000 € y el comprador no aportaría entrada.

¿Cómo conseguir una hipoteca 100%?

Obtener financiación al 100% exige cuadrar un perfil muy atractivo y garantías extra. Estos son los factores clave:

• Ingresos y perfil: Debes tener ingresos estables y una buena situación financiera. Aunque un autónomo o asalariado promedio suele aspirar al 80% de financiación, los bancos consideran más opciones (hasta 90–95% o 100%) para perfiles de bajo riesgo como funcionarios, empleados públicos o familias jóvenes con una nómina alta. Por ejemplo, muchos bancos permiten hasta el 90–100% a funcionarios o menores de 35 años, cuando en el caso general se exige alrededor del 80%. En todo caso, la cuota resultante no debe superar el 30–35% de los ingresos netos.
• Ahorros y gastos: Aunque no se pida entrada, sí es habitual aportar al menos el dinero de los gastos (impuestos, notaría, registro), unos 10–15% del precio. Además, tras la ley hipotecaria de 2019 la banca asume los gastos de formalización en la subrogación o novación, pero en la constitución de la hipoteca nueva el comprador debe pagarlos (impuestos y aranceles). Por tanto, incluso con aval ICO puede que necesites tener algo de ahorros para estos costes.
• Ayudas públicas (aval ICO): En 2025 existe un programa de avales públicos gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) que cubre parte de la entrada para jóvenes y familias numerosas. Con estos avales, el Estado garantiza hasta el 20% del préstamo (o 25% si la vivienda es eficiente, calificación D o superior). Esto permite a los bancos conceder hasta un 100% de financiación a un coste similar al 80%. Para acceder, se requiere cumplir requisitos de edad, ingresos y patrimoniales (p.ej. límite de ingresos ~4,5 veces el IPREM y patrimonio < 100.000 €).
• Avalista o segunda garantía: Para compensar el riesgo, los bancos suelen exigir garantías extra. Un aval personal (que otra persona garantice tu hipoteca) puede servir para alcanzar el 100%. También se puede ofrecer una doble garantía hipotecaria: además de la vivienda que compras, aportas otro inmueble libre de cargas como colateral. Esto significa poner como garantía una segunda propiedad, de modo que, en caso de impago, el banco podría ejecutar cualquiera de las dos viviendas. Ambos recursos (aval o doble garantía) aumentan la seguridad del banco y facilitan lograr el 100%.

En resumen, la forma de conseguir una hipoteca 100% es ofrecer más seguridad al banco: sea a través de un aval bancario o personal, un segundo inmueble (doble garantía), un perfil muy solvente (funcionario) o un aval público (ICO). Sin alguno de estos apoyos, las entidades rara vez llegan al 100%.

Hipoteca al 95% y otros porcentajes

Además del 100%, es común hablar de hipotecas al 95%, 90% o 80%. El porcentaje indica qué parte del precio financia el banco. Por ejemplo, una hipoteca al 95% significa que el banco presta el 95% del valor de la vivienda; el comprador solo aporta el 5% restante. En la práctica, las hipotecas al 95% son más accesibles que el 100%: algunas entidades ofrecen hasta el 95% para perfiles muy buenos (jóvenes o funcionarios), pero a cambio suelen exigir un aval o vinculación adicional.

La mayoría de hipotecas estándar son al 80% (requisito legal desde 2012 para limitar el riesgo hipotecario). Las hipotecas al 90–95% son excepcionales y suelen venir con condiciones especiales. Por ejemplo, en jóvenes y funcionarios es común poder financiar hasta el 95% del precio, mientras que en el caso general se financia normalmente el 80%. En cualquier caso, a medida que aumenta el porcentaje financiado el banco exige más garantías o perfil sólido.

Ejemplo: Si compras una vivienda de 200.000 €, en un préstamo al 80% el banco presta 160.000 € y tú pones 40.000 €. Al 100%, el banco presta los 200.000 € sin que tengas que aportar nada. El ejemplo real depende siempre de la tasación y del precio de compraventa, pero ilustra la diferencia en la entrada requerida.

Conceptos clave

·        Aval (garantía personal)

• Un aval es un compromiso de pago adicional. Si fallas con tu hipoteca, el banco puede reclamar al avalista para que pague la deuda. En la práctica, pedir un aval (de un familiar o un aval bancario) es una forma de aumentar el porcentaje de financiación sin aportar entrada propia. El Banco de España explica que, cuando se concede una hipoteca, los bancos a veces exigen avales para tener más garantías de pago. Un aval fuerte (un codeudor con buen perfil) permite al banco asumir mayor riesgo y conceder más dinero.

·        Doble garantía

• La doble garantía significa ofrecer dos bienes distintos como colateral hipotecario. Es decir, además de la vivienda que compras, se hipoteca otra propiedad (propia o de un familiar) que esté libre de cargas. De esa manera, si hay impago, el banco puede ejecutar cualquiera de las dos viviendas. Esta práctica da mucha seguridad al banco. Por ejemplo, puedes hipotecar tu primera vivienda ya pagada como segunda garantía para comprar la segunda casa. Según Grocasa y Trioteca, la doble garantía implica aportar una segunda vivienda sin hipoteca]. Esto facilita el 100% de financiación, pero también aumenta el riesgo personal: podrías perder dos casas si no pagas.

·        Subrogación hipotecaria

• La subrogación es el cambio de banco o de titular en una hipoteca ya existente. La subrogación acreedora ocurre cuando cambias tu hipoteca actual a otra entidad para mejorar condiciones (interés, comisiones). La subrogación deudora sucede cuando la hipoteca pasa a otra persona (por ejemplo, al vender la casa a un comprador que asume tu préstamo). Para cambiar de banco, la nueva entidad pide al banco original el saldo pendiente y espera 15 días para que te ofrezcan igualar condiciones. Si no aceptas, la hipoteca se formaliza con el nuevo banco. Según el Banco de España, mediante la subrogación acreedora la nueva entidad “asume la propiedad de la hipoteca” pagando el saldo al banco original. En resumen, la subrogación es una herramienta para negociar hipoteca (incluso al 100%) cuando encuentras ofertas mejores. Cualquier titular de hipoteca puede subrogarla, aunque la entidad original tiene derecho a revisar la oferta en los 15 días siguientes.

También puedes simular tu hipoteca gratis con nuestro simulador y pedirnos un estudio financiero sin compromiso para encontrar tu mejor opción de préstamo.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Qué requisitos se necesitan para una hipoteca al 100%?
Los requisitos son similares a cualquier hipoteca, pero con garantías extra. Debes acreditar ingresos estables y suficientes (cuota < 35% de ingresos), tener un empleo fijo (por ejemplo, ser funcionario) y, en muchos casos, aportar avales (garantía personal) o una segunda vivienda como colateral. Además, en 2025 hay límites de ingresos y patrimonio para poder acceder a avales ICO (p.ej. ingresos < 4,5×IPREM).

¿Cómo puedo conseguir una hipoteca al 100%?
Conviene negociar con varios bancos y/o buscar avales públicos. Puedes hablar con entidades que ofrecen el programa ICO para jóvenes/familias. Presenta tu mejor perfil (estabilidad, ahorros mínimos) y ofrece garantías extra (avalista o doble garantía). Algunos bancos lanzan promociones de hipotecas 100% para funcionarios o menores de cierta edad. En todos los casos, tener asesoría de un bróker hipotecario ayuda a encontrar entidades dispuestas a financiar el 100%.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas al 100%?
Muy pocos bancos comercializan el 100% de forma estándar. Algunos ejemplos: MyInvestor (hipoteca online) y Laboral Kutxa permiten hipoteca 100% con aval. Muchos bancos tradicionales sólo financian hasta 80–90% y publicitan más fácilmente el 80%. Es más común que entidades concedan 90–95% a perfiles perfectos (jóvenes, funcionarios) con aval o seguros adicionales. Lo recomendable es consultar con tu banco y con intermediarios; a veces ofrecen hipotecas específicas bajo condiciones de entrada del ICO.

¿Qué riesgos tiene pedir una hipoteca 100%?
La principal precaución es el sobreendeudamiento. Al no aportar entrada, tu deuda hipotecaria es mayor y tardarás más en acumular patrimonio. Revisa que la cuota sea asumible a largo plazo (que no comprometa más del 35% de tus ingresos). Además, al incluir avalistas o segundas viviendas, aumentas tu exposición: en caso de impago, podrías perder más bienes. La Ley Hipotecaria obliga a los bancos a valorar tu solvencia antes de ofrecer más del 80%, por lo que si te conceden un 100% es porque consideran que tienes capacidad de pago. En todo caso, asegúrate de entender bien todos los términos y no firmes bajo presión.

¿Qué es un aval hipotecario?
Un aval (o garantía personal) es un contrato por el cual otra persona se compromete a pagar tu deuda si tú no puedes. El Banco de España indica que el banco puede dirigirse contra el avalista para cobrar si el titular incumple. Formalizar un aval implica también renunciar a beneficios legales (división, orden, excusión), lo que hace que el banco pueda exigir la totalidad de la deuda al avalista si es necesario. Por eso, elegir un avalista con ingresos sólidos y patrimonio ayuda a que el banco acepte financiar más.

¿Qué es la doble garantía hipotecaria?
La doble garantía consiste en ofrecer dos bienes como colateral de la hipoteca. Además de la vivienda que compras, se hipoteca otra propiedad (por ejemplo, tu primera casa ya pagada). En caso de impago, el banco podría ejecutar cualquiera de los dos inmuebles. Como explica Grocasa y Trioteca, con doble garantía el banco tiene más seguridad para prestar el 100%. Esta opción es útil cuando no se tienen ahorros suficientes, pero cuidado: implica un riesgo alto porque pierdes dos propiedades si no pagas.

¿Qué es la subrogación de la hipoteca?
La subrogación es cambiar la hipoteca a otro banco o a otro titular. Si encontramos una oferta con mejores condiciones en otro banco, podemos subrogar (cambiar de acreedor) nuestra hipoteca. El Banco de España explica que la subrogación acreedora implica que el nuevo banco paga al antiguo el saldo pendiente y asume la hipoteca. También existe la subrogación de deudor, que ocurre al vender la casa y que el comprador asuma tu préstamo. La ley obliga al banco original a certificar la deuda en 7 días y a dar 15 días para igualar la oferta. Es un proceso legal (con costes notariales, ahora a cargo del banco), pero útil para renegociar hasta una hipoteca 100% mejorando tipos o plazos.

¿En qué se diferencia una hipoteca al 95% de la de 100%?
La única diferencia es el aporte propio: al 95% financias casi todo (solo aportas el 5% restante) y al 100% no aportas nada. El 95% es más común y más fácil de conseguir, porque aún exige algo de ahorros. Muchas ofertas de bancos (a jóvenes o empleados públicos) alcanzan el 95% con aval o vinculación. Para el banco, una hipoteca al 95% con aval es menos arriesgada que una al 100% puro. En la práctica, la financiación extra del 100% suele darse con avales ICO o garantías adicionales, mientras que al 95% quizás basten ingresos muy buenos y seguro de vida/ hogar complementario.

¿Puedo pedir una hipoteca 100% para una segunda vivienda?
Es muy raro. Las hipotecas de segunda residencia se conceden con límites más bajos (60–70%) y requisitos más estrictos. Los bancos típicamente financian menos porcentaje por el mayor riesgo (límite al 70%). Solo perfiles excepcionales con avales adicionales podrían acercarse al 100%, pero no es la norma. Si necesitas una segunda hipoteca para una segunda casa, prepárate para aportar al menos 30–40% del precio en entrada. Casi nunca se financia totalmente sin aportación en segunda vivienda.

¿Las subrogaciones o novaciones afectan a la hipoteca 100%?
No directamente. Si ya tienes una hipoteca 100%, puedes intentar renegociar con tu banco (novación) o cambiarla a otro banco (subrogación) para mejorar las condiciones. Desde junio de 2019, la ley Hipotecaria impone que los bancos asuman todos los gastos de la subrogación o novación (antes los pagaba el cliente). Por lo tanto, cambiar de banco es más barato ahora y puede servir para reducir la cuota de tu hipoteca al 100% sin costes extra. Sin embargo, la nueva hipoteca (o condiciones) solo podrás obtenerla hasta el 80–90% si no tienes avales adicionales, según el banco.

¿Dónde puedo simular mi hipoteca al 100%?
Aunque el simulador sólo calcula cuotas estándar, puedes usar nuestro simulador de hipoteca para tener una idea de la cuota según el importe y plazo. Pero ten en cuenta que para el 100% debes considerar costes adicionales (seguros, avales) no reflejados en la simulación básica. Lo mejor es pedir un estudio personalizado con nuestra asesoría hipotecaria, de modo gratuito, para ver si puedes llegar al 100% y bajo qué condiciones.