Una hipoteca para no residentes es un préstamo hipotecario que los bancos españoles conceden a personas que viven fuera del país (menos de 183 días al año en España) y desean comprar un inmueble en territorio español. Estos préstamos facilitan la inversión desde el extranjero (por ejemplo, segunda vivienda o inversión) pero con condiciones más estrictas, pues los bancos consideran más arriesgado prestar a quien no reside fiscalmente en España. En la práctica, las hipotecas para no residentes suelen enfocarse a compradores internacionales de segunda residencia en España.
Los bancos aplican criterios similares a las hipotecas estándar, pero con límites de financiación más bajos, tasas algo más altas y requisitos adicionales. Por ejemplo, es habitual que el loan-to-value (LTV) máximo ronde el 60–70% del valor de tasación, es decir, que el comprador debe aportar al menos un 30–40% del precio (más un 10–13% adicional para cubrir gastos). Normalmente la hipoteca se contrata en euros, no en la moneda del país de origen, y con interés fijo o variable. En España las hipotecas fijas actuales para no residentes pueden estar en torno al 2,5–3,5% a plazos largos, y las variables suelen ser Euríbor más un diferencial (por ejemplo Euríbor+1,5–2,5%). En general, las tasas para extranjeros suelen ser algo más elevadas que las ofrecidas a residentes. Los plazos máximos de amortización oscilan normalmente entre 20 y 25 años (con edad límite del solicitante hacia 70 años).
Requisitos y documentación
Los no residentes deben cumplir requisitos similares a los nacionales, con énfasis en solvencia y trazabilidad. En todos los casos se exige: carnet de identidad o pasaporte, NIE (Número de Identificación de Extranjero) vigente y, al tramitar el préstamo, abrir una cuenta bancaria en España. De hecho, por la normativa anti-blanqueo el comprador debe justificar el origen de los fondos mediante una cuenta española y tener el NIE al firmar la escritura. Además se piden justificantes de ingresos y patrimonio: contrato laboral y últimas nóminas, declaración de renta, extractos bancarios de los últimos 12 meses, certificados de residencia fiscal en el país de origen, e información sobre otras deudas.
En la práctica, los documentos habituales incluyen fotocopia del NIE/pasaporte, contrato de trabajo, últimas nóminas, declaración de renta, extractos bancarios y la nota simple registral del inmueble. También se exige la aportación de fondos personales (depósito) –normalmente un 30-40% del precio para entrada y gastos– y, si el vendedor es extranjero, el comprador debe retener el 3% del precio para Hacienda a cuenta del IRNR del vendedor. En muchos casos hay que aportar un informe de solvencia o crédito del país de residencia (por ejemplo SCHUFA en Alemania, Experian en Reino Unido).
No hay que olvidar la traducción jurada de cualquier documento no español (a veces el propio banco dispone de traductores). En definitiva, es fundamental preparar un expediente exhaustivo: NIE, cuenta bancaria en España, justificantes de ingresos traducidos, comprobantes del depósito y nota simple. Todo ello facilitará mucho la aprobación del préstamo.
Plazos legales y firma notarial
La ley de crédito inmobiliario impone plazos y protocolos específicos antes de la firma de la hipoteca. Primero, el banco debe entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al menos 10 días naturales antes de la firma ante notario. La FEIN es vinculante y resume todas las condiciones pactadas (importe, plazo, tasa, comisiones, etc.). Esta oferta final tiene validez aproximada de 30 días, tiempo durante el cual debe formalizarse la escritura si se acepta.
Tras revisar la documentación y la FEIN, el comprador asiste al notario en dos actos separados. En la primera cita notarial se firma el acta de transparencia, un documento obligatorio introducido en 2019. En esa acta el notario comprueba que se ha entregado la documentación legalmente exigida, que ésta respeta la normativa y que el cliente entiende las condiciones de la hipoteca. Finalmente, días más tarde se celebra la segunda cita ante notario junto con el representante del banco, donde se firma la escritura de préstamo hipotecario.
En resumen, el proceso es: entrega de FEIN ≥10 días antes, firma del acta de transparencia (asesoramiento notarial) y, finalmente, firma de la escritura de la hipoteca. Estos pasos garantizan una contratación segura conforme a la ley.
Impuestos y gastos de la compraventa
Los no residentes afrontan los mismos tributos por la compra de vivienda que los residentes. Si la vivienda es nueva, se paga IVA al 10% (4% en vivienda de protección), más Actos Jurídicos Documentados (AJD) del ~0,5–1,5% (varía por comunidad autónoma). Si es vivienda usada, se abona el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele situarse entre el 6% y el 10% del precio (hasta 13% en algunas regiones para precios altos), más el AJD correspondiente (0,5–1,5%). A estos impuestos se suman los gastos notariales (~0,3–0,5%), registrales (~0,1–0,3%), gestoría y posibles comisiones bancarias. En conjunto, gastos e impuestos suelen representar alrededor del 8–13% del precio de la vivienda.
Además, como señalamos antes, si el vendedor es extranjero no residente el comprador debe retener un 3% del precio y entregarlo a Hacienda a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) del vendedor. Si el vendedor acredita que tributa en España, esa retención no aplica. Por último, no olvides que después de la compra tendrás que pagar anualmente el IBI municipal y (eventualmente) declarar ingresos por alquiler bajo IRNR.
Comparativa de bancos y condiciones (ejemplos)
Aunque muchas hipotecas para no residentes no se publicitan, diversos bancos ofrecen líneas especiales. En general, la financiación máxima es del orden del 60–70% del valor del inmueble. Las tasas de interés fijas pueden rondar el 2,5–3,5% para plazos largos, y las variables se referencian al Euríbor + ~1,5–2,5 puntos. Los plazos suelen limitarse a 20–30 años. Por ejemplo:
| Banco / Entidad | Financiación (LTV) | Tipo interés aprox. | Plazo máx. | Observaciones |
|---|---|---|---|---|
| Banco Sabadell | Hasta ~70% | Fijo ≈2,7–3,5%; variable Euríbor+1,5–2,5% | 25–30 años | Especializado en clientes extranjeros |
| CaixaBank | Hasta ~70% | Similar a Sabadell | 25–30 años | Servicio multilingüe (inglés, francés…) |
| Bankinter | 60–70% | Fijo/variable (suele +diferencial) | 25–30 años | Hipotecas fijas a 30 años solo para UE |
| Banco Santander | Hasta ~70% | Fijo ≈3%; variable Euríbor+1,5–2% | 25–30 años | “Hipoteca Mundo”, puede exigir avales |
| UCI (Universal Credit) | Hasta ~70% | Fijo ≈3%; variable | 30 años | Banco especializado en hipotecar a extranjeros |
Estas condiciones son orientativas y pueden variar según el perfil, país de origen y valor de la vivienda. Se recomienda contactar directamente o usar herramientas como nuestro simulador para comparar ofertas concretas.
Ejemplos prácticos por perfil
- Cliente de Argentina con ingresos en euros: Supongamos que compra una casa de 300.000 € como segunda residencia. Con una financiación del 70% (210.000 € prestados) y aportando el 30% de entrada (90.000 €) más gastos, el cliente podría obtener un préstamo a 25 años al 2,8% fijo (cuota aproximada de 975 €/mes). En este caso, al tener ingresos en euros y perfil sólido, se logra el LTV típico del 70%.
- Cliente de Alemania con ingresos en moneda extranjera: Imaginemos ahora una compra de 400.000 €. Dado que sus ingresos están en divisa (por ejemplo, dólares o francos suizos), el banco puede aplicarle coeficientes de riesgo más estrictos. Asumamos un financiamiento al 60% (240.000 €) y un 40% de entrada (160.000 €). Con un interés del ~3% a 25 años, la cuota mensual rondaría 1.140 €. Este perfil asume mayor depósito (40%) por ser más conservador debido a la moneda extranjera. En ambos ejemplos hemos aplicado los rangos habituales de LTV y tipos de interés.
Consejos útiles
- Aporta más entrada del mínimo (30–40%) si puedes. Cuanto menor sea el LTV, mejores condiciones obtendrás.
- Traducir al español tus nóminas y contratos laborales antes de solicitarlos. Así agilizas la evaluación bancaria.
- Abre una cuenta bancaria en España lo antes posible: facilita los pagos y trámites notariales.
- Verifica tener el NIE actualizado antes de firmar (es imprescindible para cualquier operación inmobiliaria).
- Trabaja con un bróker hipotecario con experiencia en préstamos a extranjeros. Nosotros en Tu Broker Inmobiliario te asesoramos durante todo el proceso, ayudándote a preparar el expediente y negociando con los bancos sin ser intrusivos.
- Usa nuestro simulador online o completa el formulario para obtener un estudio personalizado. También puedes consultar nuestras guías específicas de segunda vivienda o de funcionarios para ver si aplican mejores condiciones a tu caso particular.
Preguntas frecuentes
¿Puedo solicitar la hipoteca desde mi país?
Sí. Puedes iniciar la solicitud online con un bróker, pero la firma debe hacerse en España ante notario. Algunos bancos permiten gestionar trámites por vía remota o con apoderado, pero en cualquier caso se suele requerir presencia física o representación notarizada para firmar la escritura.
¿Y si mis ingresos son en otra moneda?
Se puede, pero los bancos aplicarán coeficientes de conversión (dividiendo tus ingresos por un factor de riesgo). En la práctica esto suele implicar pedir más entrada o aceptar un LTV menor. Deberás presentar documentación de ingresos traducida.
¿Puedo financiar el 100% del precio?
No. A diferencia de algunas hipotecas para residentes, los préstamos al 100% no se conceden a no residentes. En la práctica suelen financiarse hasta el 60–70% del valor, exigiendo que el comprador aporte el resto como entrada y gastos.
¿Necesito un NIE?
Sí. El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es obligatorio para cualquier operación bancaria o inmobiliaria en España. Se pide antes de firmar la escritura. Si aún no lo tienes, podrás tramitarlo en comisaría u oficina consular.
¿Qué impuestos debo pagar al comprar?
Como comprador pagarás el IVA (10% en vivienda nueva) o el ITP (entre 6% y 10% en vivienda usada), además del AJD (0,5–1,5%). También abonarás los honorarios notariales y registrales (~1–2% más). Si el vendedor es no residente, deberás retener el 3% a su cuenta bancaria para Hacienda como anticipo de su IRNR.
¿Qué es el acta de transparencia?
Es un documento notarial obligatorio en la fase precontractual. El notario verifica que has recibido toda la información legal (FEIN, condiciones, etc.) y te asesora de forma independiente sobre el préstamo. Sirve para asegurar que entiendes bien las obligaciones antes de firmar la hipoteca.
¿Dónde puedo obtener más información o ayuda?
En Tu Broker Inmobiliario estamos para acompañarte. Podemos gestionar todo el proceso: desde la apertura de cuentas y obtención del NIE, hasta la presentación de documentos y la asistencia en la firma notarial, siempre con un trato profesional y sin presiones. Si necesitas asesoría especializada o comparar ofertas, rellena nuestro formulario o utiliza el simulador hipotecario en esta web para empezar tu estudio sin compromiso.
En resumen, aunque los no residentes afrontan requisitos y costes adicionales, sí pueden obtener financiación en España. Con buena preparación y el banco adecuado (o con el apoyo de un bróker experto), comprar una vivienda en España desde el extranjero es perfectamente factible.