Una hipoteca para primera vivienda es un préstamo hipotecario destinado a financiar la compra de tu primer hogar. Generalmente, los bancos españoles financian hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Esto significa que, además de la entrada (mínimo un 20 % del precio), debes tener ahorros para impuestos y gastos de compraventa (en torno a otro 10-12 %). En este tipo de hipoteca, el inmueble que compras se utiliza como garantía del préstamo. Es la opción estándar para familias, parejas o personas solteras que compran por primera vez, y suele ofrecer mejores condiciones que hipotecas para segunda residencia. Para elegirla conviene conocer los diferentes tipos (fija, variable o mixta) y aprovechar ayudas disponibles. Habla con un asesor especializado o usa nuestro simulador para calcular tu cuota sin compromiso; nuestro equipo puede ayudarte a orientarte según tu perfil y necesidades.
¿Qué es una hipoteca para la primera vivienda?
Una hipoteca para la primera vivienda es un préstamo hipotecario en el que el bien hipotecado es tu primera casa. En general, los bancos ven con buenos ojos estas operaciones porque suelen ser para compra de vivienda habitual. Por eso ofrecen un rango amplio de opciones y precios competitivos. Este préstamo cubre una parte del precio de compra (habitualmente hasta el 80 %), y tú aportas el resto como entrada más gastos.
Obtener la primera hipoteca implica seguir varios pasos: elegir la vivienda, pedir un pre‐aprobación en el banco o con un bróker de confianza, recopilar la documentación necesaria y firmar la oferta vinculante. Conocer cómo conseguir la hipoteca de tu primera casa es clave: tener las cuentas claras, revisar las ofertas de interés (fijo o variable) y preparar los documentos mencionados en el siguiente apartado. Una buena planificación te evitará errores comunes como gastar más del 30 % de tus ingresos en la cuota. Recuerda que también existen productos especiales como la hipoteca para jóvenes o la hipoteca 100% que pueden ampliar el porcentaje financiado si cumples requisitos específicos.
Requisitos y documentación necesaria
Para pedir una hipoteca de primera vivienda, el banco evaluará tanto tu perfil financiero como la solvencia de la operación. Los requisitos comunes incluyen:
- Ingresos estables: El solicitante debe demostrar ingresos fijos y regulares. Las entidades analizan tu nómina (o ingresos si eres autónomo) y suelen pedir una antigüedad laboral mínima (por ejemplo, contrato indefinido o cierta trayectoria laboral).
- Ahorros y entrada: Como mínimo, deberás aportar el 20 % del precio de la vivienda, ya que los bancos raramente financian más del 80 %. Además, calcula otro ~10 % extra para impuestos (IVA o ITP) y gastos (notaría, registro). No tener ahorros suficientes para estos conceptos es un error común.
- Historial crediticio limpio: Se revisa la CIRBE (central de riesgos) y los burós de crédito; no debe haber impagos significativos. Una deuda/ingreso sostenible (normalmente la cuota no debe superar ~30-35 % de tus ingresos netos).
- Garantías adicionales: En ocasiones los bancos piden avales o contratar seguros (de vida o hogar) para bonificar el interés. Especialmente si buscas una hipoteca 100% mediante el aval del ICO, es habitual asumir un seguro para la vivienda.
- Edad y plazo: La suma de tu edad actual más el plazo de amortización suele tener un límite (por ejemplo, se exige terminar de pagar antes de los 70-75 años). Esto influye en cuánto pueden financiar y el plazo máximo.
Además de estos requisitos, tendrás que preparar la siguiente documentación básica:
- Identificación oficial (DNI/NIE/pasaporte).
- Justificante de ingresos: contrato laboral y últimas 3 nóminas (si eres asalariado) o declaraciones de IVA e IRPF y recibos de autónomo (si eres autónomo).
- Declaración de la Renta (IRPF) del último año.
- Últimos extractos bancarios y recibos de otros préstamos (para ver tus gastos actuales).
- Vida laboral actualizada.
- Escrituras de las propiedades que poseas (si es que tienes otras).
- Contrato de arrendamiento y recibos de alquiler (si vives de alquiler).
Cada banco puede pedir información adicional según tu caso, pero estos documentos son los más habituales. La tabla siguiente resume los principales criterios que valora la mayoría de las entidades:
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Ingresos mensuales | Nóminas, nómina extra, ingresos recurrentes. Debes demostrar solvencia suficiente para pagar la hipoteca. |
| Empleo | Contrato laboral (indefinido o temporal con antigüedad), o actividad autónoma con historial de facturación. |
| Entrada y ahorros | Al menos 20 % del precio de compra + 10-12 % para gastos (impuestos, notaría, gestoría). |
| Financiación máxima | Habitualmente el 80 % del valor de tasación (100 % solo en casos especiales, como aval ICO para jóvenes). |
| Relación deuda/ingreso | La cuota mensual debe ser sostenible. Se recomienda que no supere ~30-35 % de tus ingresos netos para evitar sobreendeudamiento. |
| Historial crediticio | Sin impagos graves o impagos recientes. Se comprueba en la CIRBE y burós de crédito. |
| Edad y plazo | Se considera la edad y se fija un plazo (por ejemplo, pagar antes de los 75 años). En general, cuanto mayor seas, menor será el plazo otorgado. |
Tipos de hipoteca: fija, variable o mixta
Al comprar tu primera vivienda puedes elegir entre distintos tipos de hipoteca: fija, variable o mixta. Cada una se comporta de forma distinta:
- Tipo fijo: El interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Esto garantiza que la cuota mensual no cambie y da máxima previsibilidad. Es ideal si quieres estabilidad presupuestaria. Suele tener un interés inicial algo más alto, pero en la situación actual ofrece tranquilidad frente a posibles subidas del Euríbor.
- Tipo variable: El interés fluctúa (generalmente indexado al Euríbor más un diferencial). Las cuotas pueden bajar o subir con el mercado, lo que asume más riesgo. Cuando los tipos están bajos, el inicio es más barato, pero es impredecible a largo plazo. Recomendado si crees que el Euríbor se mantendrá bajo o puedes asumir posibles aumentos en el futuro.
- Tipo mixto: Combina un período inicial a tipo fijo (por ejemplo, 5 o 10 años) y luego cambia a variable. Es un término medio: tienes estabilidad inicial y luego un tramo variable. Puede convenirte si buscas cierta seguridad inicial pero aceptas variabilidad más adelante.
La mejor opción depende de tus necesidades y tolerancia al riesgo. Para ayudarte a comparar, la siguiente tabla resume las ventajas y desventajas de cada modalidad:
| Característica | Hipoteca Fija | Hipoteca Variable | Hipoteca Mixta |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | Siempre constante: facilita planificación financiera. | Cambia periódicamente según el índice (Euríbor). | Inicial fija (paz financiera), luego variable. |
| Riesgo de interés | Casi nulo: independencia de subidas del Euríbor. | Alto: cuota puede subir si el Euríbor sube. | Medio: riesgo repartido entre tramo fijo y variable. |
| Ventaja | Tranquilidad y seguridad; útil si buscas estabilidad a largo plazo. | Suelen empezar con intereses más bajos si el Euríbor está bajo. | Equilibrio: cuotas moderadas al inicio y flexibilidad después. |
| Desventaja | Tipo de interés inicial más alto; asumes que seguirá subiendo. | Incertidumbre; difícil prever coste futuro total. | Al pasar a variable puede aumentar la cuota en el futuro. |
| Recomendado si… | Prefieres cuotas fijas y no quieres sorpresas en el presupuesto. | Estás cómodo con la fluctuación y crees en tasas bajas. | Quieres un inicio protegido pero flexibilidad luego. |
Ayudas y subvenciones para la primera vivienda
Para facilitar la compra de la primera vivienda, existen diversas ayudas públicas y programas estatales o autonómicos:
- Aval ICO Primer Vuelo: El Instituto de Crédito Oficial (ICO) ofrece un aval estatal para jóvenes menores de 36 años o familias con hijos. Con él, el Estado garantiza hasta el 20 % del préstamo (incluso hasta 25 % si la vivienda tiene buena eficiencia energética). Esto permite que algunos bancos financien hasta el 100 % del precio sin aumentar el interés. Es una herramienta útil si te faltan ahorros para la entrada.
- Ayudas del Plan Estatal de Vivienda (2022-2025): Hay subvenciones directas para menores de 36 años que compren en municipios pequeños, con dotaciones de hasta 10.800 € o el 20 % del precio. También hay programas regionales: por ejemplo, la Comunidad de Madrid financia la parte de hipoteca que supere el 80 % para menores de 40 años, y la Junta de Andalucía avala hasta el 100 % para jóvenes hasta 40 años que compren en la comunidad.
- Deducciones fiscales: En algunas comunidades existen deducciones en el IRPF para jóvenes o personas con ingresos bajos que compran su primera vivienda habitual (por ejemplo, en función del precio y la edad). Consulta con un asesor tributario o en tu Agencia Tributaria autonómica para ver si aplican en tu caso.
Estas ayudas suelen tener condiciones de edad, límite de ingresos y de precio de la vivienda, y trámites específicos (por ejemplo, solicitar el aval antes de firmar la hipoteca). En general, solo los que cumplan perfiles (jóvenes, familias con hijos o rentas reducidas) pueden acceder a ellas. Es recomendable informarse en el banco o en la web del ICO y de tu comunidad autónoma. Las ayudas no cubren todo, pero reducen la necesidad de entrada: “si no tienes el ahorro suficiente para la entrada, el ICO respalda esa parte frente al banco”. Ten en cuenta que bancos y fianzas suelen cubrir sólo hasta el 80 % sin aval, por lo que este tipo de programas están pensados para primeros compradores con ahorros limitados.
Errores comunes al solicitar tu primera hipoteca
Al comprar tu primera casa es fácil cometer ciertos errores financieros. Para evitarlos, ten en cuenta estos consejos basados en prácticas recomendadas:
- No calcular bien tu presupuesto: Un error es no hacer un presupuesto realista. La cuota de la hipoteca no debería superar el 30 % de tus ingresos netos. Si te comprometes a una cuota muy alta, un imprevisto puede poner en riesgo toda la hipoteca.
- No contar todos los gastos: Muchos se olvidan de sumar los gastos asociados (impuestos, notaría, registro, gestoría) o de la reforma inicial de la casa. Además de la entrada, ten siempre ahorros extra para imprevistos. Los expertos recomiendan tener al menos el 30-35 % del precio de la vivienda en efectivo (20 % entrada + ~10-15 % gastos).
- Elegir mal el tipo de interés: No analizar bien la diferencia entre cuota fija o variable puede salir caro. Por ejemplo, asumir un préstamo variable sin contemplar posibles subidas del Euríbor puede elevar tu cuota en el futuro. Infórmate bien de las condiciones y de cómo te afectarán los tipos.
- No revisar la vivienda a fondo: Ignorar el estado de conservación (ITV de la casa, derramas o deficiencias del edificio) te puede costar dinero extra a corto plazo. Exige informes como la Inspección Técnica de Edificios (ITE) antes de firmar la compra.
- Olvidar comparativas: Comprar la primera vivienda “al vuelo” es un error. Compara varias hipotecas y viviendas antes de decidir. Negocia el precio y las condiciones de la hipoteca: muchas entidades están abiertas a negociar puntos extra si llevas otros productos o ahorros. ¡No te quedes con la primera oferta sin analizar!.
- Pensar que un aval es trámite neutro: Si un familiar avala tu hipoteca, no olvides que asume riesgos. Una hipoteca alta afecta a su capacidad crediticia y, en caso de impago, compromete su patrimonio.
En resumen, planificar con calma y buscar asesoramiento profesional son claves. Muchas de estas trampas se evitan consultando con un bróker o asesor hipotecario. Deja que las decisiones se asienten y revisa cada punto cuidadosamente.
Consejos útiles para comprar tu primera vivienda
Aprovecha los recursos disponibles para compradores primerizos. Por ejemplo, utiliza simuladores online para “Calcula tu financiación sin compromiso” y así tener una idea clara de la cuota mensual con distintos escenarios. También hay herramientas para saber qué casa te puedes permitir según tu presupuesto. Para elegir la mejor hipoteca, compara las ofertas de bancos distintos e infórmate de las vinculaciones requeridas (nómina, seguros, tarjetas, pensiones) para bonificar el interés.
Busca una hipoteca que se ajuste a tu plan de vida. Si piensas mudarte o cambiar de trabajo pronto, quizá una hipoteca fija más corta o una mixtae con balón no convenga. Si te sientes cómodo asumiendo riesgos, la variable te puede salir más económica (el idealista recuerda que “la mejor hipoteca para primera vivienda dependerá de tus necesidades: si buscas estabilidad, fija; si prefieres aprovechar bajadas, variable”). Además, revisa siempre la TAE (que incluye todos los gastos) y comprende las clausulas antes de firmar.
Finalmente, no olvides los productos de apoyo: piensa si necesitarás seguros de hogar, vida o desempleo vinculados a la hipoteca, o si prefieres contratarlos por separado. Y recuerda que siempre puedes renogociar tu préstamo en el futuro mediante una novación hipotecaria o subrogación si las condiciones del mercado cambian.