El mercado de hipotecas en España ha vivido un mes de octubre de 2025 lleno de movimiento. Los principales bancos han ajustado sus ofertas hipotecarias en un contexto de tipos de interés estabilizados, mientras los datos del mercado muestran una actividad cercana a máximos históricos. A continuación, repasamos las novedades bancarias, la evolución del tipo de interés hipotecario, el volumen de firma de hipotecas y los cambios legales o fiscales relacionados con la vivienda que marcan tendencia este mes.
Novedades en las hipotecas de los principales bancos
Los bancos españoles continúan compitiendo agresivamente para captar clientes hipotecarios, aunque en octubre se aprecia una ligera pausa en la “guerra de las hipotecas”. Tras varios meses de rebajas continuas en los tipos fijos a principios de 2025, las entidades han mantenido sus ofertas estables y algunas incluso las han encarecido ligeramente este mes. Por ejemplo, Bankinter y otras entidades subieron en octubre el interés de sus hipotecas fijas en torno a 0,15 puntos porcentuales, marcando el fin de las continuas bajadas que se venían dando desde 2024. Aun así, las condiciones hipotecarias siguen siendo muy atractivas en comparación con años anteriores: los tipos fijos bonificados más competitivos rondan el 2,5% TIN a 30 años, e incluso se han llegado a ofertar préstamos por debajo del 2% para perfiles excelentes o tramos iniciales.
Entre las novedades bancarias destacadas este mes, sobresalen las ofertas de varias entidades medianas que lideran los rankings de hipotecas más baratas. En octubre 2025, la Hipoteca Vamos a tipo fijo de Ibercaja se posiciona como una de las más atractivas del mercado, con un interés en torno al 2,15% TIN (cumpliendo condiciones de vinculación). Por su parte, la Hipoteca Variable de Kutxabank se sitúa entre las mejores variables con un margen de euríbor + 0,49% (aplicando un tipo fijo inicial cercano al 1,5% el primer año). También Ibercaja encabeza las mixtas con una oferta al 1,55% TIN fijo los primeros 5 años y euríbor + 0,60% el resto. Estas condiciones tan competitivas reflejan la intensa competencia entre bancos: la banca tradicional (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, etc.) y las entidades online/fintech han estado ajustando precios y bonificaciones (nómina domiciliada, seguros, tarjetas…) para atraer a nuevos compradores de vivienda.
Cabe señalar que la preferencia de las entidades por las hipotecas a tipo fijo y mixto sigue siendo patente. La mayoría de bancos promocionan la estabilidad de cuota como gancho comercial, dado que muchos compradores buscan protegerse de fluctuaciones. No obstante, con el euríbor a la baja, algunos perfiles de clientes están volviendo a interesarse por las hipotecas a tipo variable, lo cual ha llevado a ciertos bancos a mejorar también ligeramente sus diferenciales en estas ofertas. En general, las condiciones hipotecarias en España durante octubre de 2025 son de las más benignas de los últimos años, gracias a un contexto de tipos oficiales moderados y a la competencia bancaria: comisiones de apertura mínimas o nulas, diferenciales ajustados y plazos amplios de hasta 30 años son ya la norma en muchos productos.
Evolución del mercado hipotecario: volumen y tipos de interés
La actividad del mercado hipotecario español se mantiene en niveles muy dinámicos en 2025. Los datos recientes confirman un aumento notable en la firma de hipotecas respecto al año anterior. En el primer semestre del año se firmaron más de 243.000 hipotecas para vivienda, un 25% por encima del mismo periodo de 2024 y la cifra más alta desde 2011. Este fuerte repunte ha continuado durante el verano: julio de 2025 marcó un récord reciente con 45.000 préstamos hipotecarios constituidos en un solo mes (+25% interanual), reflejando el apetito por comprar vivienda aprovechando las mejores condiciones de financiación. Aunque en agosto la actividad bajó estacionalmente a unas 30.700 hipotecas (lo que aun así supuso un +8,8% interanual), el acumulado anual sigue señalando que 2025 será uno de los mejores años en volumen de hipotecas de la última década.
Detrás de este auge en la firma de préstamos está la combinación de unos tipos de interés más bajos y la presión por acceder a la vivienda. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se ha reducido sustancialmente respecto a los máximos de 2023. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el interés medio se situó alrededor del 3% TAE a mediados de 2025, frente a niveles superiores al 4% que se llegaron a ver el año anterior. En octubre de 2025, el mercado mantiene esa tendencia moderada de los tipos de interés hipotecarios. El euríbor, índice de referencia de la mayoría de hipotecas variables, ha estabilizado su caída y oscila en torno al 2,1–2,2%. De hecho, tras haber bajado continuamente desde finales de 2023 gracias a los recortes de tipos del Banco Central Europeo, el euríbor registró en agosto su primer ligero repunte del año (cerró agosto en 2,11% de media, apenas unas décimas por encima de julio). Aun así, se mantiene muy por debajo del pico cercano al 4% alcanzado en 2022. Esta estabilización significa que las cuotas de los hipotecados a interés variable llevan meses abaratándose o conteniéndose, al tiempo que las ofertas a tipo fijo siguen en mínimos, aportando un escenario de financiación muy favorable para los compradores.
Hipotecas fijas vs variables: tendencia en 2025
En cuanto a la tipología de préstamos, las hipotecas a tipo fijo continúan predominando en las nuevas operaciones, aunque con una ligera corrección en su cuota de mercado. Durante 2024 las fijas llegaron a representar en torno al 70% de todas las firmas, y en la primera mitad de 2025 siguieron siendo la opción mayoritaria (aproximadamente dos de cada tres hipotecas contratadas). Los compradores valoran la seguridad de pactar una cuota fija dada la volatilidad de años anteriores. Sin embargo, con el euríbor moderándose, las hipotecas variables han recuperado algo de atractivo: su peso ha subido hasta alrededor del 35–40% de las nuevas firmas en los últimos meses, cuando en 2022 llegó a caer por debajo del 25%. En agosto, por ejemplo, alrededor del 61% de las hipotecas constituidas fueron a tipo fijo y el 39% a variable, evidenciando un ligero reequilibrio. Pese a ello, los tipos fijos siguen siendo los reyes del mercado español, en especial para compradores que buscan estabilidad a largo plazo. La media de intereses en las nuevas hipotecas fijas rondó el 3,5% TIN este verano, mientras que las variables nuevas se han firmado con diferenciales efectivos en torno al 3,0% (suma de euríbor más spread), diferencias ya no tan amplias como en años previos.
Perfil de los compradores de vivienda
El perfil de los solicitantes de hipotecas también está evolucionando en 2025. La mejora en las condiciones crediticias y la mayor oferta de financiación están permitiendo el retorno de compradores jóvenes al mercado inmobiliario. Muchos jóvenes que habían quedado excluidos durante la etapa de tipos altos ahora encuentran más opciones para conseguir una hipoteca, gracias a cuotas mensuales más asequibles y a iniciativas bancarias específicas (como hipotecas para menores de 35 años con condiciones especiales de tipo o avales públicos). Este rejuvenecimiento de la demanda se suma a la presencia sostenida de compradores de mediana edad y familias, que siguen protagonizando la mayor parte de las operaciones de compra de vivienda habitual (casi el 90% de las hipotecas se destinan a primera vivienda).
Además, crece el interés inversor en la vivienda: perfiles de alta solvencia económica están aprovechando los préstamos baratos para adquirir inmuebles como inversión o segunda residencia. Según portales inmobiliarios, en lo que va de año ha aumentado el porcentaje de compras realizadas por parte de compradores con mayor capacidad financiera, viendo la vivienda como valor refugio ante la inflación. Por otro lado, los compradores extranjeros continúan representando una porción pequeña pero significativa del mercado hipotecario en España (en torno al 2–5% de las firmas mensuales), sobre todo en regiones costeras, contribuyendo también al volumen total. En conjunto, el mercado hipotecario español muestra un dinamismo notable: hay más préstamos, de importe medio más alto (el importe medio supera ya los 150.000 €) y con una base de compradores más amplia que en años anteriores, a pesar de que persisten retos como los elevados precios de la vivienda en muchas zonas.
Cambios legales y fiscales relacionados con vivienda e hipotecas en octubre 2025
En el ámbito normativo, octubre de 2025 no ha traído grandes reformas inmediatas, pero sí se observan medidas vigentes y anuncios importantes que afectan al sector hipotecario. Por un lado, el Gobierno mantiene activas las ayudas para hipotecados vulnerables aprobadas en 2022–2023. El Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios (voluntariamente adoptado por la banca) sigue en vigor tras ser prorrogado hasta finales de noviembre de 2025, brindando opciones de carencias, alargamiento de plazos o conversión a tipo fijo para familias con dificultades por la subida previa del euríbor. Miles de hogares se han acogido a este “escudo” durante los últimos dos años, y su extensión garantiza un alivio temporal adicional para quienes cumplen los criterios de vulnerabilidad.
Por otro lado, mirando al futuro próximo, desde Bruselas y Madrid se preparan nuevas normativas hipotecarias de cara a 2026 que conviene tener en cuenta desde ya. Entre las reformas en trámite o anunciadas destacan:
- Más transparencia en cambios de condiciones: La Unión Europea ultima reglas que obligarán a los bancos a avisar con mayor antelación y explicar mejor cualquier modificación en los contratos hipotecarios (por ejemplo, variaciones en el tipo de interés, comisiones o condiciones). Esto dará al cliente más tiempo e información antes de aceptar cambios en su préstamo.
- Digitalización de la hipoteca: Se reforzará el marco legal para las firmas electrónicas y trámites online en operaciones hipotecarias. Cada vez más pasos de la contratación podrán hacerse 100% en línea con plena validez, desde la solicitud hasta la firma ante notario por vía telemática, agilizando el proceso para el consumidor.
- Incentivos a la eficiencia energética: Continúa la promoción de las llamadas hipotecas verdes. Se estudian bonificaciones fiscales y condiciones hipotecarias más favorables para viviendas eficientes energéticamente o para quienes soliciten préstamos destinados a reformas de mejora energética. El objetivo es alinear la financiación de la vivienda con las metas de sostenibilidad.
- Límites en comisiones: Las autoridades podrían revisar a la baja ciertas comisiones hipotecarias (por amortización anticipada, novación o subrogación) para proteger al consumidor. Si se aprueban los cambios, cancelar o cambiar la hipoteca sería más barato, facilitando por ejemplo el paso de tipo variable a fijo o la competencia entre entidades mediante subrogaciones.
- Criterios de concesión más estrictos: Tanto el Banco de España como los reguladores europeos planean endurecer la supervisión del crédito inmobiliario para evitar riesgos excesivos. Esto implicaría controles más exigentes sobre el nivel de endeudamiento de los nuevos hipotecados y sobre el valor de tasación de los inmuebles (ratio préstamo-valor), asegurando que los préstamos se concedan con mayor prudencia.
En cuanto a cambios fiscales, a nivel estatal no se han introducido novedades impositivas generales en octubre, pero conviene recordar medidas vigentes en 2025 orientadas a facilitar el acceso a la vivienda. Varias Comunidades Autónomas aplican ya deducciones en el IRPF relacionadas con la vivienda: por ejemplo, en la Comunidad de Madrid se ha instaurado una deducción de hasta 300 euros anuales por el pago de intereses de hipotecas variables (para compensar la subida de cuotas por el euríbor) y se han ampliado las deducciones para alquiler o compra de vivienda habitual por jóvenes hasta los 40 años. Otras regiones ofrecen bonificaciones en impuestos de Transmisiones Patrimoniales o Actos Jurídicos Documentados para ciertos colectivos (jóvenes, familias numerosas, zonas rurales despobladas, etc.) que compren vivienda en 2025. Estas iniciativas fiscales, aunque de ámbito autonómico, forman parte del panorama de ayudas a la vivienda vigente este año y benefician a miles de contribuyentes.
En resumen, el mes de octubre 2025 cierra con un panorama muy activo en el sector hipotecario español. Los tipos de interés hipotecarios se mantienen en niveles moderados, la banca continúa lanzando novedades hipotecarias y ofertas competitivas (aunque con signos de estabilización en precios), y el volumen de hipotecas firmadas sigue creciendo a ritmo notable, apoyado por una mayor demanda de vivienda. Al mismo tiempo, las autoridades velan por consolidar la recuperación con medidas de protección al hipotecado y preparando el terreno para nuevas regulaciones que aporten transparencia y sostenibilidad al mercado. Si las condiciones económicas se mantienen favorables, España podría encaminarse a cerrar 2025 con cifras récord tanto en concesión de hipotecas como en compraventa de viviendas, en un entorno de financiación más sano y accesible que el de años anteriores. El escenario actual ofrece, en definitiva, buenas noticias para quienes buscan comprar casa o subscribir una hipoteca en España.