Durante noviembre de 2025 el mercado hipotecario español siguió marcado por la fuerte competencia entre entidades y la estabilización del Euríbor tras los niveles mínimos del verano. El consejero delegado del Banco Santander, Héctor Grisi, advertía que las ofertas actuales a tipo bajo son “irracionales” y prometía una actitud “racional” en los precios de las hipotecas, aun a costa de ceder cuota de mercado. Por su parte, los analistas destacan que el Euríbor ha iniciado un ligero repunte: después de tocar mínimos del 2,079% en julio, cerró septiembre en 2,172% y octubre rondó el 2,18%. A pesar de ello, expertos como la directora de iAhorro insistían en noviembre en que este pequeño aumento “no altera de manera significativa” las condiciones del mercado hipotecario. En este contexto, la firma de nuevas hipotecas en 2025 sigue siendo muy elevada. El INE confirmó un récord de operaciones: 243.257 préstamos para compra de vivienda en el primer semestre de 2025 (un 25% más que en 2024), y 357.533 compraventas de casas (la mayor cifra en casi dos décadas). Esta demanda refleja tanto la escasez de oferta residencial como la caída de tipos de interés, que han “reactivado el apetito por la vivienda”. El vencimiento del 30 de octubre de la reunión del BCE dejó los tipos de interés oficiales sin cambios, por lo que se espera que el Euríbor se mantenga en niveles algo superiores al 2% hasta bien entrado 2026.
Evolución de los tipos de interés hipotecarios
En noviembre de 2025 los tipos de interés de las hipotecas mostraron un ligero encarecimiento tras varios meses de tendencia a la baja. El Euríbor a 12 meses cerró septiembre en 2,172% (frente al 2,114% de agosto), y la previsión es que octubre y noviembre cierren en torno al 2,18-2,20%. Según estimaciones del servicio de estudios de Bankinter, el Euríbor medio para 2025 se situaría entre el 2,15% y 2,20%, y entre el 2,20% y 2,25% en 2026. Esto implica que las hipotecas variables tenderán a encarecerse ligeramente antes de que eventuales caídas de inflación permitan rebajas. Las hipotecas a tipo fijo siguen siendo la opción preferida: aunque han subido en parte al cumplirse objetivos, los tipos fijos contratados se mantienen bajos. El tipo medio de las hipotecas nuevas a más de 3 años declarado por el Banco de España era de un 2,695% en septiembre de 2025 (frente a 2,960% en enero). Según datos de Trioteca, el tipo medio nominal fijo firmado en mayo de 2025 fue del 2,27% (27 años de plazo), después de varios meses con una oferta muy competitiva. Las hipotecas mixtas firmadas promediaron un 1,91% nominal (27 años). En conjunto, tras la ligera subida otoñal, las entidades mantienen tipos fijos en torno al 2-3% nominal y variables por debajo del 3% nominal en la mayoría de casos, con muchas ofertas sin comisión de apertura.
Cambios en políticas bancarias y normativa
En noviembre de 2025 no se aprobaron cambios regulatorios de gran calado en materia hipotecaria. El Banco de España mantuvo vigentes las normativas existentes y recordó que el nuevo Código de Buenas Prácticas para deudores (medidas de alivio por la subida de tipos) expirará a finales de noviembre de 2025. Una vez concluido, no habrá nuevas prórrogas automáticas de estas medidas de protección. Tampoco hubo novedades legislativas específicas del Gobierno o recomendaciones de la CNMC dirigidas al mercado hipotecario en este mes. En cambio, las propias entidades han empezado a normalizar sus condiciones tras la intensa competencia: algunos bancos ya han elevado ligeramente sus tipos fijos y mixtos después de meses de descuentos, tal como señalaba Trioteca. En general, las políticas bancarias siguen la misma línea: para captar demanda, muchas ofrecen hipotecas sin comisiones y con bonificaciones por vinculación, aunque el pico de agresividad de la guerra de precios puede haber pasado.
Comparativa de las condiciones hipotecarias más competitivas
En la siguiente tabla se comparan algunas de las ofertas más destacadas de bancos en España en noviembre de 2025. Por ejemplo, Ibercaja ofrece su Hipoteca Fija Vamos con un interés bonificado del 2,15% TIN (TAE 3,10%) a 25 años, mientras que la Hipoteca Mixta 5 Vamos bonificada de Ibercaja aplica 1,55% TIN durante los 5 primeros años y luego Euríbor+0,60% (TAE 3,23%). Kutxabank lidera en tipo variable con un 1,48% TIN inicial (1º año) y después Euríbor+0,49% (TAE 2,98%) a 30 años, sin comisión de apertura. El Banco Sabadell mantiene su hipoteca fija bonificada al 2,50% TIN (TAE 3,33%) a 30 años. Todas estas ofertas incluyen bonificaciones por vinculación (nómina, seguros, etc.) y no tienen comisión de apertura.
| Entidad | Tipo | Interés Nominal (TIN) | TAE | Plazo | Comisiones |
|---|---|---|---|---|---|
| Ibercaja | Fijo | 2,15% (bonificado) | 3,10% | Hasta 25 años | Apertura 0% |
| Ibercaja | Mixto | 1,55% (5 años fijo) + Euríbor+0,60% | 3,23% | Hasta 25 años | Apertura 0% |
| Sabadell | Fijo | 2,50% | 3,33% | Hasta 30 años | Apertura 0% |
| Kutxabank | Variable | 1,48% (1er año) + Euríbor+0,49% | 2,98% | Hasta 30 años | Apertura 0% |
Datos clave de compraventa, préstamos y perfil del comprador
El dinamismo del mercado inmobiliario se refleja en cifras muy relevantes. En 2025 la concesión de préstamos hipotecarios volvió a crecer con fuerza: solo en el primer semestre se firmaron 243.257 hipotecas para compra de vivienda (un 25% más interanual). El importe medio de esas hipotecas alcanzó 168.363 € en junio (un 15,5% más que hace un año). Este boom crediticio acompaña a la tendencia al alza en compraventa: entre enero y junio se registraron 357.533 transacciones inmobiliarias, la cifra más alta en casi dos décadas.
El perfil del comprador hipotecado está cambiando: según estudios de Fotocasa, en 2025 el 69% de los nuevos compradores recurrieron a financiación (antes sólo el 66%), impulsados por unos tipos más bajos y por ayudas públicas (por ejemplo, avales a jóvenes menores de 35). De hecho, uno de cada tres compradores jóvenes accedió al mercado gracias a estas nuevas condiciones crediticias y avales estatales. Asimismo, el perfil medio es ahora ligeramente más joven: la edad promedio de los hipotecados ha caído de 42 a unos 40 años en un años. Predominan las mujeres (54% del total) y las familias de clase media-alta (66%). La mayoría (88%) compra vivienda habitual, sobre todo de segunda mano (78% de las ventas).
Previsiones para diciembre 2025 y primeros meses de 2026
Hacia finales de 2025 se espera que la evolución de los tipos de interés se modere. El Euríbor rondaría el 2,2%, y en 2026 los analistas de Bankinter sitúan su media en un 2,20-2,25%. Esto sugiere que las hipotecas variables se mantendrán en niveles similares o algo superiores a los actuales, mientras que las fijas podrían encarecerse ligeramente (por ejemplo, reduciendo bonificaciones o subiendo nominales en torno al 3%). De hecho, tras meses de guerra de precios los bancos han empezado a ajustar sus condiciones hacia la normalidad. Desde el punto de vista regulatorio, el código de protección a deudores vulnerables concluye en noviembre 2025, por lo que en 2026 estos préstamos no contarán con medidas extraordinarias de apoyo. En conjunto, las previsiones apuntan a un entorno de tipos estables o al alza moderada en los próximos meses, con los bancos revisando sus ofertas comerciales tras el intenso periodo competitivo de 2024-25.
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