Imagina poder cambiar las condiciones de tu hipoteca sin tener que irte a otro banco. Eso es precisamente lo que te permite la novación hipotecaria: renegociar tu préstamo actual para adaptarlo a tu situación y a las condiciones del mercado. Con este proceso puedes conseguir un tipo de interés más bajo, ampliar o reducir el plazo, ajustar la cuota mensual o incluso eliminar productos vinculados que ya no te interesen. En esta guía descubrirás qué es la novación, cuándo conviene, cuáles son sus gastos y ventajas frente a la subrogación, y cómo dar los pasos para que tu banco acepte mejorar tu hipoteca.
La novación de hipoteca es el proceso mediante el cual renegocias con tu banco los términos de tu préstamo hipotecario ya existente. En otras palabras, implica modificar alguna de las condiciones originales de la hipoteca (tipo de interés, plazo, importe, titulares, etc.) tras su firma inicial, logrando un nuevo acuerdo entre banco y cliente. Estas modificaciones se formalizan en una escritura pública ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad, igual que cuando contrataste la hipoteca originalmente.
Novar tu hipoteca es básicamente renegociar para mejorar o adaptar el préstamo a tu situación actual. Por ejemplo, puedes usarla para bajar el tipo de interés, cambiar de tipo variable a fijo, ampliar el plazo de devolución o incluso obtener financiación adicional. Eso sí, el banco no está obligado a aceptar una novación; estudiará tu petición (situación económica, garantía de la vivienda, historial de pagos) y decidirá si accede a los cambios. En algunos casos es posible que tu contrato hipotecario ya prevea la opción de novación futura, pero siempre requerirá el acuerdo expreso de ambas partes.
¿Qué cambios permite la novación? Prácticamente cualquier cláusula financiera se puede modificar por acuerdo entre cliente y entidad. Los cambios más habituales son:
Tipo de interés
Negociar un interés más bajo, cambiar de hipoteca variable a fija o viceversa, o modificar el índice de referencia (p.ej., de Euríbor + diferencial a otro índice). Un caso típico en España ha sido pasar de variable a fijo para protegerse de subidas del Euríbor.
Plazo de amortización
Aumentar el plazo para pagar cuotas mensuales más bajas, o reducirlo para terminar antes (pagando menos intereses totales).
Capital pendiente
Ampliar el importe del préstamo (p.ej., para financiar una reforma o nueva compra) o, menos común, amortizar una parte y reducir la deuda. Cualquier ampliación de capital supone más dinero disponible ahora, pero ten en cuenta que conlleva costes adicionales (ej. impuestos) como veremos más adelante.
Titulares o avalistas
Cambiar la titularidad del préstamo, añadir o quitar co-titulares o avalistas. Esto ocurre, por ejemplo, en caso de divorcio, donde uno de los cónyuges asume en solitario la hipoteca, o cuando quieres liberar a un avalista tras varios años pagando bien.
Condiciones vinculadas
Revisar productos vinculados (seguros, tarjetas, domicilios) para eliminar obligaciones que encarecen la hipoteca. También es posible quitar cláusulas abusivas como un suelo hipotecario si no se hizo antes.
Sistema de amortización o cuotas
Negociar cambios en la estructura de pagos, por ejemplo introducir o eliminar un período de carencia (meses en que solo pagas intereses).
En definitiva, la novación hipotecaria es una vía flexible para ajustar tu préstamo actual a nuevas condiciones más favorables, sin cambiar de banco. Esto la diferencia de la subrogación, que es el traslado de la hipoteca a otra entidad (lo explicamos más adelante).
La novación suele convenir cuando las circunstancias personales, económicas o de mercado han cambiado desde que firmaste la hipoteca, de modo que las condiciones actuales ya no son óptimas. Algunas situaciones típicas en las que merece la pena plantearse una novación son:
En general, conviene novar cuando el cambio te va a suponer un ahorro o una mejora significativa en tu hipoteca. Siempre debes comparar el ahorro potencial (en cuota mensual o en intereses totales) con el coste de la novación para confirmar que compensa. Más adelante veremos cómo calcular ese ahorro y damos un ejemplo numérico. Si el banco actual está dispuesto a mejorar lo suficiente, la novación es la vía más sencilla y rápida para mejorar tu hipoteca (de hecho, es la primera opción que se suele intentar antes de cambiar de banco).
👉 Consejo: Antes de negociar, infórmate de las ofertas que otros bancos podrían hacerte. Si otra entidad está dispuesta a mejorar mucho tus condiciones (mediante una subrogación de hipoteca), puedes usar esa oferta como argumento para que tu banco iguale o se acerque a esas condiciones. Y si tu banco no cede, siempre tendrás la alternativa de cambiar de banco mediante subrogación. En la página de subrogación de hipoteca te explicamos en detalle cuándo conviene esa opción frente a la novación.
Uno de los puntos clave al plantearse una novación son sus gastos asociados. La buena noticia es que, tras la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, la mayor parte de los gastos de cambiar tu hipoteca corren a cargo del banco. Aun así, existen algunos costes a considerar, principalmente la comisión que pueda cobrarte tu entidad y ciertos gastos puntuales si amplías el préstamo. Veamos los principales gastos de una novación y quién los asume:
En conjunto, ¿cuánto cuesta novar una hipoteca? Para el cliente, en la mayoría de casos actuales el único gasto real será la comisión de novación (si existe) y la posible tasación. Esto suele representar aproximadamente 0% a 1% del capital pendiente. Por ejemplo, si te quedan 120.000 € por pagar y tu banco cobra una comisión del 0,5%, pagarías 600 € de comisión. Si no necesitas tasación nueva, prácticamente no tendrías más costes directos. En cambio, el banco asumiría quizá alrededor de 1.000-1.500 € en notario, registro y gestoría (dependiendo del importe) y el IAJD si aplica.
Para dar un ejemplo completo de gastos: Imaginemos que tienes una deuda pendiente de 150.000 € y acuerdas una novación. Supongamos comisión del 0,5% = 750 € para ti, más una tasación 300 € (caso de ampliar capital o si la vivienda no está tasada recientemente). El banco pagaría notaría (~0,2% del préstamo, unos 300 €), registro (~150 €), gestoría (~250 €) y AJD si hay ampliación (pongamos 0,5% del aumento). Sumando, tú pagarías ~1.050 € y el banco unos ~700 € (sin AJD) en este ejemplo. Obviamente, las cifras varían según importes y comunidades, pero lo importante es que los costes para ti son mucho menores que antaño. De hecho, antes de 2019 una novación típica podía suponer 2.000 € al cliente, y ahora es común que no llegue ni a la mitad gracias al nuevo reparto de gastos.
Nota: Asegúrate de consultar con tu banco todos los gastos antes de firmar. Que el banco asuma notaría, registro y demás es lo habitual hoy, pero conviene confirmarlo negro sobre blanco. Y recuerda guardar facturas por si en un futuro se pudieran reclamar (aunque hoy por hoy los gastos de novación no son reclamables en juicio, al no considerarse cláusulas abusivas y repartirse según ley).
Como cualquier alternativa para mejorar tu hipoteca, la novación tiene puntos fuertes y debilidades en comparación con otras soluciones (como la subrogación o cancelar y abrir una nueva). Conviene conocerlos para decidir con criterio:
Ventajas de novar con tu banco:
Desventajas y limitaciones:
En resumen, la novación es la opción preferible cuando tu banco actual te ofrece una mejora sustancial sin demasiados condicionantes. Te ahorra papeleo y costes, y es ideal si la diferencia con otras ofertas no es grande. La subrogación será mejor si otro banco te da unas condiciones mucho mejores que tu banco no iguala, o si tu banco directamente no acepta cambios. Y una cancelación + nueva hipoteca solo suele convenir en casos especiales (por ejemplo, cuando necesitas ampliar muchísimo el capital o cambiar radicalmente la operación), pues implica más gastos. En nuestra guía para mejorar hipoteca analizamos todas estas alternativas y cuándo conviene cada una, por si quieres profundizar.
Hacer una novación implica, básicamente, negociar con tu banco y formalizar el cambio. Estos son los pasos típicos para llevarla a cabo con éxito:
Como ves, son pasos similares a una contratación hipotecaria pero más simplificados. Todo el proceso de novación puede tardar aproximadamente 1 a 2 meses de principio a fin, dependiendo de la agilidad de tu banco y de la notaría/registro. La negociación inicial puede ser rápida en unos días, pero la parte formal (notaría, inscripción) suele llevar algunas semanas.
Para entender el impacto de una novación, veamos un ejemplo numérico sencillo. Supongamos lo siguiente:
Hipoteca original: 150.000 € a 30 años (360 meses) contratada en 2018 con un interés variable de Euríbor + 1%. Imaginemos que en 2018 el Euríbor era bajo y la cuota inicial rondaba 480 € al mes. Pero en 2023-2024 el Euríbor ha subido mucho (por encima del 4%), así que tu tipo actual está en torno al 5% y la cuota se ha disparado a unos 805 € mensuales. Te quedan por pagar unos 25 años (300 meses) y el capital pendiente es, digamos, 135.000 €.
Situación: Quieres rebajar la cuota porque se ha vuelto muy alta y además te planteas pasar a tipo fijo para no sufrir más subidas. Has visto que otros bancos ofrecen fijos ~3%. Hablas con tu banco para novar.
Negociación: Tu banco acepta ofrecerte un tipo fijo del 3,0% si domicilias la nómina (ya lo haces) y sin más vinculaciones extra. También amplías ligeramente el plazo a 27 años (324 meses) para bajar un poco más la cuota. A cambio, te cobran la comisión de novación pactada del 0,5% sobre el pendiente. No necesitas más dinero, solo mejorar condiciones, así que no hay ampliación de capital (sin AJD).
Antes vs. después: Con 135.000 € al 5% a 25 años, estabas pagando ~805 € al mes. Tras la novación, 135.000 € al 3% a 27 años se queda en una cuota aproximada de 575 € al mes. Esto supone una reducción de 230 € mensuales, un alivio importante en tu economía familiar. En términos de intereses totales, antes ibas a pagar una fortuna en intereses si el Euríbor seguía alto; ahora con el 3% fijo, pagarás alrededor de 3.000 € de interés por año, y con el plazo algo más largo acabarás pagando ~42.000 € en intereses en 27 años. Si hubieras seguido con el variable alto, podrías haber acabado pagando el doble en intereses si las tasas se mantenían altas.
Costes de la operación: La comisión del 0,5% sobre 135.000 € es 675 €, que abonas al firmar. El banco asume notario, registro y gestoría (pongamos ~800 € que tú no pagas). No hubo tasación ni impuesto. Por tanto, tu coste fue 675 €. Con esa única vez que pagas, logras ahorrarte 230 € cada mes. En menos de 3 meses de ahorro ya “recuperas” lo pagado. A partir de ahí, todo es beneficio neto para ti. En un año ahorrarás 2.760 € en cuotas; en 10 años, cerca de 27.600 € menos de desembolso, gracias a la novación. Incluso considerando el efecto de alargar plazo (pagas durante más tiempo), el coste total de tu hipoteca será bastante menor con el 3% fijo que en el escenario de no novar con tipos altos.
Este ejemplo muestra cómo novar la hipoteca puede suponer un gran alivio financiero cuando las condiciones iniciales se vuelven desfavorables. Cada caso será diferente, por eso siempre recomendamos hacer números personalizados. Puedes usar nuestro simulador de hipoteca introduciendo los datos de tu préstamo actual y las condiciones propuestas, para calcular fácilmente cuánto bajarían tus cuotas y si merece la pena la operación. ✅ No tomes la decisión sin antes ver claramente los números.
Aunque la novación suele ser beneficiosa si se plantea bien, es importante evitar algunos errores frecuentes que cometen los hipotecados al renegociar:
Un fallo típico es dejarse llevar por la reducción de cuota sin calcular el impacto global. A veces bajar la cuota alargando mucho el plazo puede hacerte pagar más intereses en total. O bajar un 0,5% el interés quizá ahorra poco si quedan pocos años de hipoteca. Simula distintos escenarios y calcula el ahorro neto una vez restados los gastos de novación. Así te aseguras de que la mejora compensa.
Algunos clientes aceptan la primera oferta del banco sin contraofertar. Recuerda que todo es negociable: tipo, plazo, comisiones, vinculación… Si la propuesta no te convence, insiste o consulta con el departamento de riesgos central de tu banco. Incluso puedes intentar un amago de subrogación: iniciar trámites con otro banco para presionar al actual. Tu banco preferirá retenerte si eres buen cliente.
Antes de empezar, lee tu escritura. Ahí verás si tienes comisión de novación (y de cuánto), comisión de subrogación o cancelación, cláusula suelo, etc. Esta información te prepara para saber qué es posible y cuánto te costaría no solo novar, sino también irte a otro banco. Por ejemplo, si tu cancelación es 0%, tienes más libertad para amenazar con irte. Si tu novación es 0%, el banco no te puede cobrar nada por modificar. No vayas “a ciegas” a negociar.
Como dijimos, centrarse solo en la novación sin explorar la subrogación es un error. Puede que otro banco te dé mucho mejor trato. Al menos consulta o haz un estudio gratuito con un bróker hipotecario para ver tu potencial de mejora en el mercado. Si la diferencia es grande, quizá debas cambiar de entidad. Por el contrario, si es pequeña, eso te confirmará que la novación es tu mejor camino.
Asegúrate de entender todo lo que firmas en la nueva escritura. ¿Te están poniendo alguna comisión nueva? (e.g., comisión de apertura en la ampliación de capital, o mantenimiento de cuenta). ¿Te obligan a algún seguro? ¿El tipo fijo es permanente o promocional unos años? Revisa que, por ejemplo, si eliminas cláusula suelo, quede claramente eliminada; si bajas diferencial, que quiten la condición de domiciliar nómina si ya la cumplías, etc. No querrás sorpresas por no leer bien.
Retrasar la operación por no tener papeles al día es evitable. Ten listos tus documentos financieros (nóminas, renta, etc.) antes de pedir la novación. Demuestra seriedad y agilidad; así también das buena imagen al analista de riesgos.
A veces por enfado con el banco (p.ej. te vendieron algo mal) puedes querer irte sí o sí sin escuchar su contraoferta, aunque sea buena. O al revés, por comodidad excesiva te quedas con una oferta mediocre. Intenta ser objetivo: mira los números, las condiciones, y decide fríamente qué te conviene más a largo plazo. Tu bolsillo está por encima de simpatías o enfados con la entidad.
Para tramitar una novación, el banco suele requerir prácticamente la misma documentación que pediría para aprobar una hipoteca o una subrogación, ya que debe reevaluar tu perfil. Ten a mano:
Documento de identidad
DNI o NIE (de todos los titulares actuales y, si corresponde, nuevos titulares o avalistas).
Justificantes de ingresos
Últimas nóminas (3 últimas normalmente) si eres trabajador por cuenta ajena. Si eres autónomo, tus últimas declaraciones de IRPF, pagos fraccionados, y modelos como el 130/131. Pensionistas, justificante de pensión.
Declaración de la renta
La última declaración anual (IRPF) presentada.
Vida laboral actualizada
Para ver antigüedad en empleos y situación laboral.
Recibos de la hipoteca actual
Al menos los últimos 3 recibos pagados de tu hipoteca, para verificar que estás al corriente de pago y conocer la cuota actual.
Escritura de la hipoteca vigente
Te la pueden pedir para consultar condiciones originales (aunque el banco ya las tiene, a veces la solicitan igualmente). Adjunta también el cuadro de amortización actualizado si dispones de él, o un recibo donde figure el capital pendiente actual.
Nota simple de la vivienda
Documento del Registro de la Propiedad que acredita la situación de la finca y las cargas. Actualizada (no más de 3 meses). Esto muestra al banco si hay otras cargas o cambios en la propiedad.
Tasación reciente: Solo si se requiere
Si vas a ampliar capital o han pasado muchos años, el banco puede pedir tasar la vivienda de nuevo. Si tienes una tasación vigente (menos de 6 meses) puedes aportarla para ahorrar tiempo/dinero. En caso contrario, el banco encargará una nueva (que, como vimos, suele pagar el cliente, salvo negociación).
Además de estos, si vas a cambiar algo particular podrían pedir documentación adicional. Por ejemplo, en caso de divorcio, el convenio regulador de divorcio donde conste quién se adjudica la vivienda y la hipoteca, y posiblemente la sentencia de divorcio. Si incorporas a un nuevo titular, obviamente deberá aportar también toda su documentación financiera. Si añades una propiedad como garantía extra, habría que aportar datos registrales de esa propiedad. Un buen bróker hipotecario te puede guiar sobre los papeles necesarios para tu caso específico – y en Tu Broker Inmobiliario estamos para ayudarte con ese proceso. 😉
La novación es una excelente forma de ajustar tu préstamo a tus necesidades actuales, pero cada caso es único. Si quieres maximizar tu ahorro y tomar la mejor decisión, podemos ayudarte gratis. Somos expertos en mejorar hipotecas y negociar con los bancos.
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La novación modifica tu hipoteca con el mismo banco, cambiando condiciones como interés, plazo, etc., mientras que la subrogación implica llevarte la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones, o cambiar el titular del préstamo. En resumen: con novación no cambias de entidad, con subrogación sí. Por ejemplo, si BBVA no te baja el interés y Santander te hace una oferta, subrogar sería pasar tu deuda a Santander. La novación es más sencilla si tu banco te mejora, la subrogación te permite buscar ofertas externas cuando tu banco no te da lo que quieres.
Depende del caso, pero suele llevar unas 4 a 8 semanas desde que inicias la solicitud hasta que se firma la escritura. La negociación con el banco puede tomar unos días o pocas semanas. Una vez acordado, hay un plazo legal de entrega de información pre-contractual (normalmente 10 días antes de la firma) similar al de nuevas hipotecas. Luego se firma ante notario y en unos días más se inscribe. Si la operación es sencilla y el banco tiene agilidad, en 1 mes podría estar lista; en otros casos con demoras, puede irse a 2 meses. En cualquier caso, es más rápido que hacer una hipoteca nueva desde cero o cambiar de banco, que a veces se demora 2-3 meses.
Actualmente, el banco asume la mayoría de esos gastos. Tras la Ley Hipotecaria de 2019, las escrituras de modificación de hipoteca reparten costes así: el banco paga notaría, registro, gestoría y el IAJD (impuesto) si lo hubiera. El cliente solo paga la comisión de novación (si existe) y, en su caso, la tasación si se requiere. Esto aplica para cambios de tipo, plazo, etc. Solo en el País Vasco la ley foral hace que el cliente pague el impuesto AJD, pero en la mayoría de Comunidades ni siquiera hay impuesto al no haber ampliación de capital. En resumen: tu banco cubre la escritura y tú pagas poca cosa.
Sí, es posible ampliar el capital pendiente de la hipoteca mediante novación. Es una forma de obtener liquidez extra usando tu misma hipoteca. Por ejemplo, si te quedan 100.000 € de deuda y necesitas 20.000 € más, podrías novar a 120.000 €. El banco analizará la operación igual que un préstamo (necesitarás suficiencia de ingresos y que el valor de la vivienda soporte la nueva deuda). Ten en cuenta que esa ampliación conllevará que se pague impuesto AJD por los 20.000 € extra (pero lo paga el banco por ley), y casi seguro requerirá una tasación actualizada. La comisión de novación también se aplicaría sobre el capital ampliado. A veces, si la ampliación es grande, puede ser más interesante cancelar y hacer una nueva hipoteca por el total, pero en general novar es más económico si la ampliación no es desproporcionada.
Sí. Si uno de los dos cónyuges se queda con la vivienda tras un divorcio, es imprescindible cambiar la titularidad de la hipoteca para liberar al otro – y eso legalmente es una novación (subrogación de deudor). Si no se hace, la persona que se fue seguirá figurando como deudora frente al banco, con todas las responsabilidades (aunque ya no sea dueña de la casa). El banco debe aprobar al nuevo titular único; a veces exige garantías adicionales si la persona restante tiene menos solvencia. También suele pedirse la liquidación de gananciales o el acuerdo de divorcio. Este trámite tendrá gastos similares a cualquier novación, aunque en muchos casos compensa negociar también el interés en el mismo proceso.
Si tu banco no acepta renegociar o la oferta que te hace no es satisfactoria, no estás atrapado: puedes recurrir a otras vías. La más habitual es iniciar una subrogación con otro banco. Otro banco podrá hacerte una oferta para llevarse tu hipoteca; si aceptas, tu banco actual no puede impedirlo (aunque podría contraofertar en el último momento cuando le llegue la notificación). La subrogación de acreedor está regulada para facilitar la competencia: pagarías la comisión de cancelación a tu banco (limitada por ley, e.g. 0,15% si es variable) y el resto de gastos los suele asumir el nuevo banco. Otra opción es cancelar la hipoteca y abrir una nueva con otra entidad, aunque normalmente es más costosa que la subrogación. En definitiva, si tu banco no te mejora, compara ofertas externas; probablemente encontrarás alguna opción para mejorar tus condiciones fuera.
Si tu banco no acepta renegociar o la oferta que te hace no es satisfactoria, no estás atrapado: puedes recurrir a otras vías. La más habitual es iniciar una subrogación con otro banco. Otro banco podrá hacerte una oferta para llevarse tu hipoteca; si aceptas, tu banco actual no puede impedirlo (aunque podría contraofertar en el último momento cuando le llegue la notificación). La subrogación de acreedor está regulada para facilitar la competencia: pagarías la comisión de cancelación a tu banco (limitada por ley, e.g. 0,15% si es variable) y el resto de gastos los suele asumir el nuevo banco. Otra opción es cancelar la hipoteca y abrir una nueva con otra entidad, aunque normalmente es más costosa que la subrogación. En definitiva, si tu banco no te mejora, compara ofertas externas; probablemente encontrarás alguna opción para mejorar tus condiciones fuera.
Sí, no hay un límite legal de veces para novar. Puedes renegociar tu hipoteca en múltiples ocasiones si las circunstancias lo aconsejan (por ejemplo, bajar interés ahora y, si dentro de 5 años vuelven a cambiar las condiciones de mercado, volver a negociar). Cada novación tendrá sus gastos y requerirá acuerdo del banco, claro. En la práctica, no es común hacer muchas novaciones seguidas porque cada una implica esfuerzos y algunos costes. Pero nada impide, por ejemplo, que hagas una novación para quitar cláusula suelo en 2015, otra para bajar interés en 2020, y otra para ampliar capital en 2025, siempre que el banco esté dispuesto. Eso sí, considera que si vas a acumular varios cambios importantes, a veces es más fácil plantear una cancelación y nueva hipoteca con otra entidad que te dé todo ya con nuevas condiciones. En resumen, se puede novar más de una vez, aunque intenta negociar bien para que la mejora te dure y no tener que estar cada poco con trámites.
