Al plantearte modificar tu hipoteca, tienes dos caminos principales: la novación y la subrogación hipotecaria. Ambos procesos te permiten renegociar las condiciones de tu préstamo para mejorar tus cuotas mensuales, pero funcionan de formas muy distintas. La novación significa negociar cambios con tu banco actual (por ejemplo, renegociar la hipoteca para bajar el interés o ampliar el plazo), mientras que la subrogación implica cambiar de banco, traspasando la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. A lo largo de este artículo explicamos en qué consiste cada opción, comparamos sus ventajas, costes y requisitos en una tabla, y resolvemos las dudas más frecuentes para que puedas decidir qué alternativa te conviene más.
Que significa novar una hipoteca y cuándo conviene
La novación hipotecaria es el proceso de modificar las condiciones de tu préstamo hipotecario con el mismo banco. En la novación se mantiene el contrato original, pero cambian una o varias cláusulas para adaptarlas a nuevas circunstancias. Por ejemplo, puedes renegociar el tipo de interés (pasar de variable a fijo o viceversa), extender o reducir el plazo de amortización, o incluso ampliar el capital pendiente de la hipoteca. También es frecuente usar la novación para eliminar productos vinculados (seguros, tarjetas) o para cambiar los titulares o avales de la hipoteca.
De este modo, la novación permite ajustar tu préstamo a tu situación actual sin tener que buscar un nuevo préstamo. Como explica Rastreator, “la novación de la hipoteca es una operación con la que puedes modificar las condiciones iniciales de tu hipoteca”. En la práctica, implica negociar con tu banco un nuevo acuerdo en el que se reflejen los cambios deseados. Si quieres saber más sobre este proceso, puedes consultar nuestra guía sobre la novación de hipoteca para ver casos reales, ejemplos de ahorro y orientación detallada.
Que es la subrogación de hipoteca y cómo funciona cambiar de banco
La subrogación hipotecaria, por su parte, consiste en trasladar tu hipoteca a otra entidad bancaria, manteniendo (en general) las condiciones pactadas pero con un nuevo acreedor. Es decir, pasas tu préstamo a otro banco que te ofrece mejores condiciones de interés, plazos o productos asociados. En realidad, legalmente la subrogación sustituye al acreedor del préstamo; normalmente el titular (deudor) se mantiene igual, pero también hay casos de subrogación por cambio de titular (por ejemplo, en compras de vivienda con hipoteca).
El objetivo principal de la subrogación es conseguir ventajas con el nuevo banco. Por ejemplo, puedes obtener un diferencial más bajo sobre el Euríbor, eliminar comisiones o productos vinculados, o negociar un plazo más largo. Como señala Rastreator, con la subrogación se busca “cambiar el acreedor” para lograr “un mejor diferencial de tipo de interés, una menor vinculación u otras mejoras”. En resumen, subrogar la hipoteca es la forma de cambiar de banco manteniendo vivo el préstamo, y aprovechar ofertas más atractivas que hayas encontrado en otra entidad. Para profundizar, revisa nuestra página de subrogación de hipoteca, donde explicamos paso a paso el trámite y cómo calcular tu ahorro.
Diferencias entre novación y subrogación de hipoteca
| Aspecto | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| Ventajas | – No cambias de banco (comodidad). – Puedes modificar aspectos clave (tipo de interés, plazo, capital pendiente). – Posibilidad de ampliar el préstamo o cambiar titulares. – Evita comisiones de apertura de un nuevo préstamo. | – Mejoras de condiciones (interés más bajo, eliminar vinculados). – Aprovechar ofertas del mercado y promociones de otras entidades. – Proceso sencillo si solo se mantiene el préstamo vigente. |
| Costes | – Comisión de novación (generalmente 0–1% del capital pendiente). – Impuesto AJD sólo si amplías capital (depende de la comunidad, suele ≤0,5%). – Nueva tasación sólo si aumentas el préstamo. – Gastos notariales/registros (entre 0,2–0,5% aprox.) sólo si es escritura pública (p. ej. cambio a fijo). | – Comisión de subrogación (máx. 0,5% primeros 5 años, 0,25% a partir del 6º). – Tasación, notaría y registro para la nueva hipoteca. – Comisión de apertura de la nueva entidad (aunque la ley obliga a englobar trámites en AJD). – Posible comisión de cancelación en el banco original (p.ej. hasta 1%). |
| Requisitos | – Perfil crediticio aceptable (ingresos, estabilidad laboral, buena situación actual). – El banco actual debe aceptar la modificación (no está obligado legalmente). – No suele exigirse antigüedad mínima, pero depende de la entidad. | – Alto nivel de solvencia económica y laboral. – Normalmente se exige llevar al menos 2 años desde la firma de la hipoteca y LTV (ratio deuda/valor) < 80%. – La nueva entidad debe aprobarte: ofrecerá condiciones mejores que las actuales. |
| ¿Cuándo conviene? | – Quieres cambios puntuales (ajustar plazo, cambiar de variable a fijo, ampliar capital) y tu banco está dispuesto a negociarlos. – Buscas flexibilidad con menos gastos y sin cambiar de entidad. | – Tu banco actual no acepta la novación o la oferta es insuficiente. – Has encontrado en otra entidad un interés sustancialmente más bajo o mejores condiciones de producto. |
¿Qué es más barato y rápido: novar o subrogar la hipoteca?
Imagen: Casa con monedas apiladas, simbolizando ahorro. En general, la novación hipotecaria suele ser más económica. Como explican los expertos de BBVA, “la novación es mucho menos costosa que la subrogación”. Esto se debe a que con una novación no se abre un préstamo nuevo ni se cancelan costes de hipoteca, por lo que se evitan gastos de apertura y cancelación asociados a una nueva hipoteca. De hecho, según Idealista, la comisión por novar no supera el 1% del capital pendiente, y sólo hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si aumentas el importe del préstamo (normalmente alrededor del 0,5% del tramo ampliado). En cambio, la subrogación implica pagar la comisión legal (0,5%/0,25%) y afrontar los costes notariales, registrales y de tasación de la nueva hipoteca, aunque actualmente la ley actual exime del AJD estas operaciones en muchos casos. Por ello, salvo ofertas muy ventajosas, suele resultar más barato negociar una novación cuando tu banco coopera.
En cuanto a la rapidez, la novación también tiende a ser más ágil. Al no cambiar de entidad, suele bastar con firmar una modificación del contrato existente (incluso, en algunos casos, con un contrato privado entre banco y cliente). En cambio, la subrogación requiere pasos adicionales: la nueva entidad debe formular una oferta vinculante al banco original y posteriormente se firma una nueva escritura hipotecaria. Como detalla BBVA, “el proceso de subrogación está más regulado… y los trámites son algo más complicados”. En resumen, la novación se completa con menos trámites formales (no siempre exige notario), mientras que la subrogación, al crear un nuevo préstamo con otro banco, suele ser un proceso más largo.
Pasos y requisitos para hacer una novación o subrogación hipotecaria
En la novación, los pasos básicos son: primero, debes solicitar al banco una revisión de condiciones. Una vez acordado el nuevo tipo de interés, plazo o capital, el banco prepara la documentación. Si el cambio es significativo (p.ej. pasar de un interés variable a uno fijo o aumentar capital), se firma una escritura de novación ante notario y se inscribe el cambio en el Registro. En algunos supuestos más sencillos (por ejemplo, rebajar un diferencial por caída del Euríbor), es posible formalizar la novación mediante un documento privado sin ir a notaría. En la práctica, un proceso de novación suele implicar:
- Contactar con tu entidad y negociar las nuevas condiciones (tipo, plazo, importe).
- Entregar la documentación financiera que te solicite el banco (justificantes de ingresos, tasación si amplías capital, etc.).
- Firma del nuevo acuerdo: escritura pública ante notario (o contrato privado si procede).
- Inscripción registral de la modificación, si corresponde (si se amplía capital o cambia el interés fijo).
Por el contrario, la subrogación implica más pasos formales:
- Buscar ofertas: Comparas otras hipotecas en el mercado y eliges un banco que ofrezca un interés o condiciones mejores que las actuales.
- Solicitar oferta vinculante: La nueva entidad debe emitir una oferta vinculante, que garantiza las condiciones por un plazo (por ley, 10 días hábiles).
- Presentar la oferta al banco original: El nuevo banco entrega esa oferta al banco actual. Este tiene 7 días para calcular la deuda pendiente real de tu préstamo.
- Firma de la subrogación: Si sigues adelante, firmas una nueva escritura hipotecaria ante notario con la nueva entidad. En ese momento, la nueva entidad paga al banco antiguo el importe pendiente de tu hipoteca actual (y normalmente asume la comisión de cancelación).
- Registro: Finalmente se inscribe la nueva escritura en el Registro de la Propiedad. A partir de entonces, tu hipoteca queda a nombre del nuevo banco con las condiciones pactadas.
La clave es que la subrogación es un proceso tripartito (deudor, banco original y nuevo banco). Aunque implique más papeleo (certificado de deuda, escritura nueva, etc.), también te permite llevarte tu préstamo a la competencia buscando un mejor ahorro en el largo plazo.
Gastos, impuestos y aspectos legales de cada opción
Ambas operaciones deben formalizarse en escritura pública y registrarse, ya que modifican un contrato hipotecario. Sin embargo, la legislación actual introduce diferencias fiscales. Gracias a la reforma de la Ley Hipotecaria, las escrituras de subrogación están exentas de AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), al considerarse un traslado del préstamo entre entidades. Además, el banco receptor suele hacerse cargo de gran parte de los gastos de notaría y registro para que la subrogación sea atractiva para el cliente. En la novación, solo se paga AJD si amplías capital; en ese caso, el impuesto es similar al de un préstamo nuevo (cada comunidad fija el tipo, alrededor del 0,1–0,5%). Si no hay ampliación de capital (por ejemplo, solo cambias el interés), por lo general no hay AJD adicional, y los gastos notariales también podrían correr a cargo del banco si aplica la nueva normativa.
En cuanto a impuestos directos, ni la novación ni la subrogación generan tributación en IRPF: no se produce ninguna ganancia patrimonial (no hay venta de inmueble, solo un cambio en el préstamo existente). Eso sí, en la subrogación se suele cancelar la hipoteca anterior, lo que puede implicar una pequeña comisión de cancelación del banco antiguo; y en la novación debes comprobar quién paga (hoy la ley favorece al cliente, pero revisa las condiciones). Por último, ten en cuenta que cualquier cambio (especialmente en novación) deberá inscribirse en el Registro, y las escrituras públicas son necesarias para garantizar la seguridad jurídica de la operación.
Conclusión: ¿Qué me conviene más, novar o subrogar mi hipoteca?
La mejor opción depende de tu caso concreto. Como regla general, conviene negociar primero en tu banco actual: la novación es más barata y sencilla, pues no implica cambiar de entidad ni asumir todos los gastos de un nuevo préstamo. Por ejemplo, si deseas ampliar capital para pedir más dinero o simplemente pasar la hipoteca a interés fijo y tu banco accede, la novación suele ser ideal. Además, gracias a la legislación vigente, muchas novaciones no requieren afrontar el AJD (salvo ampliación de capital) y evitan comisiones mayores.
Sin embargo, si tu banco se niega a mejorar las condiciones o encuentras en otra entidad un interés significativamente más bajo, la subrogación puede ahorrarte mucho dinero a largo plazo. Este camino conlleva más trámites iniciales, pero te permite beneficiarte de ofertas externas (p. ej. menores diferenciales o eliminar vinculados) que tu entidad actual no quiera ofrecer. Especialmente en hipotecas con mucho capital pendiente y a largo plazo, la subrogación puede amortizar sus costes por el ahorro de interés.
En definitiva, analiza tus necesidades: si buscas modificar tu préstamo (plazo, interés, añadir fondos o titulares) y tu banco colabora, la novación es la opción natural. Si, en cambio, quieres cambiar de banco para conseguir un mejor préstamo y los cálculos de gastos/beneficio son favorables, valora la subrogación. En nuestra web encontrarás guías detalladas sobre novación hipotecaria y subrogación hipotecaria con ejemplos concretos. Y ante la duda, consulta con nosotros qué opción te conviene más, para que tomes la decisión correcta según tu situación personal haciendo un estudio gratuito.