Hipoteca para vivienda de segunda mano | Tu Bróker Inmobiliario

Comprar una vivienda de segunda mano sigue siendo la opción favorita en España por precio, ubicación y plazos de entrega. Sin embargo, cerrar la mejor hipoteca segunda mano en 2025 exige algo más que comparar tipos: hay que calcular bien la entrada y los gastos de compra, entender cuánto financian los bancos (normalmente hasta el 80% del menor entre precio y tasación) y elegir entre tipo fijo, variable o mixto según tu perfil y horizonte temporal.

En esta guía te explico, paso a paso, requisitos, documentación, cuánto te pueden prestar y cómo negociar para conseguir condiciones competitivas. Incluyo simulaciones reales, consejos prácticos y enlaces a recursos clave para que tomes decisiones con seguridad. Si quieres adelantar trabajo, puedes estimar tu cuota con el simulador y, cuando lo tengas claro, solicitar tu estudio gratuito desde el formulario.

Índice

¿Qué es una hipoteca para vivienda de segunda mano?

Una hipoteca para vivienda de segunda mano es el préstamo hipotecario destinado a la compra de una vivienda ya existente y anteriormente habitada, a diferencia de una hipoteca para obra nueva (vivienda recién construida). En la práctica, el funcionamiento de la hipoteca es muy similar en ambos casos, pero existen diferencias en algunos gastos e impuestos asociados a la compraventa:

Impuestos: En una vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA. El ITP, en 2025, varía según la comunidad autónoma (ronda entre un 6% y 10% del precio, con tipos reducidos para ciertos colectivos o menores de cierta edad). Por ejemplo, en Madrid el ITP general es 6%, en Cataluña y Comunidad Valenciana es 10%-11%, mientras que en el País Vasco solo 4%. Muchas regiones ofrecen bonificaciones: jóvenes comprando su primera vivienda habitual, familias numerosas, personas con discapacidad, etc., pueden tener un tipo reducido (por ejemplo, en Andalucía un joven <35 paga 3,5% en vez de 7% general).
Plusvalía e IVA: Al ser vivienda usada, no se paga IVA (que solo aplica a obra nueva). El vendedor pagará la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor del terreno).
Condiciones de financiación: Los bancos suelen financiar hasta un cierto porcentaje del valor de tasación o del precio (el menor de ambos). Esto suele ser hasta el 80% para vivienda habitual, incluso tratándose de segunda mano. No hay una penalización específica por ser vivienda usada; el porcentaje depende más de si es tu vivienda habitual o una segunda residencia. Más adelante detallamos cuánto te pueden prestar exactamente.

¿Cuánto me puede prestar el banco para una vivienda usada?

Una de las preguntas clave es: “¿Cuánto me dan de hipoteca en vivienda usada?”. La respuesta dependerá principalmente del valor de la vivienda, de tus ahorros y de tu perfil económico. Veamos los factores principales:

Porcentaje de financiación (LTV): En España, lo habitual es que el banco financie hasta el 80% del valor de la vivienda (ya sea el precio de compra o la tasación, el más bajo de los dos). Esto aplica cuando la vivienda será tu residencia habitual. Si compras una segunda vivienda (vacacional o inversión), el máximo suele bajar al 60-70%. En vivienda usada como habitual, ese 80% es estándar. Ejemplo: para una casa de 200.000 €, el banco podría prestar hasta ~160.000 € si la tasación lo soporta y cumples requisitos, y tú necesitas aportar unos 40.000 € de entrada (20%).
¿Es posible una hipoteca 90% o 100%? Conseguir más del 80% es difícil pero no imposible. Algunas opciones para lograr hasta el 90% o 100% en vivienda de segunda mano incluyen:
- Presentar un aval o garantía adicional (por ejemplo, una propiedad de un familiar como segunda garantía, o un aval del Estado en caso de jóvenes/familias que cumplan criterios).Aprovechar programas públicos: desde 2024 existe un aval del ICO por el cual el Estado puede avalar hasta el 20% de la compra para jóvenes (hasta 35 años) y familias con hijos menores, permitiendo en la práctica financiar hasta el 100% si cumples las condiciones (ingresos máximos, vivienda habitual, etc.).Comprar una vivienda de banco o con precio por debajo de tasación: algunas entidades ofrecen hipoteca 100% en inmuebles adjudicados (de su cartera) o si la tasación resulta muy por encima del precio, de forma que el préstamo sigue siendo ≤80% del valor de tasación aunque cubra todo el precio.Ser un perfil “premium” para el banco (ingresos altos, funcionario, comprador joven con proyección, etc.) puede facilitar negociar más financiación.
Nota: Financiar el 100% implica cuotas más altas y más costes de interés a largo plazo, así que plantéalo con precaución. Si necesitas cubrir la totalidad del precio, infórmate en nuestra guía específica de hipoteca 100% donde explicamos condiciones y alternativas.
Ingresos y endeudamiento: Más allá del valor de la vivienda, el banco analizará tu capacidad de pago. Como norma general, la cuota de la hipoteca (sumada a otros préstamos si los tienes) no debe superar alrededor del 30%-35% de tus ingresos netos mensuales. Por ejemplo, si tu salario neto es 2.000 € al mes, la cuota máxima recomendada rondaría 600-700 €. Si la hipoteca solicitada genera una cuota mayor, es posible que el banco no te preste tanto, aunque en papel el 80% del valor lo permitiera. Por eso, a veces el límite real lo marca tu sueldo más que el porcentaje del piso. Tenlo en cuenta en tus cálculos.
Valor de tasación: La tasación oficial de la vivienda jugará un papel crucial. El banco se fija en el menor entre precio de compraventa y valor de tasación para aplicar el % de financiación. Si compras por 150.000 € pero la tasación sale en 140.000 €, ese 80% se calcula sobre 140k (no sobre 150k), con lo que el banco prestaría máx. 112.000 € y tendrías que aportar más capital propio o renegociar el precio. Por eso, es importante no sobrepagar muy por encima del valor de mercado. En viviendas de segunda mano, factores como la ubicación, estado de conservación, años del inmueble, etc., influirán en la tasación. Siempre solicita la tasación con una empresa homologada (el banco te indicará o puedes elegir una independiente que el banco acepte).

En resumen, lo que te prestará el banco para una vivienda usada suele ser hasta el 80% del valor, condicionado a que tengas capacidad de pago para la cuota resultante. Para saber la cifra exacta, lo ideal es realizar una pre-calificación con tus datos financieros. También puedes usar un simulador de hipoteca introduciendo el precio de la vivienda y tus ahorros, así obtendrás una idea de la financiación y cuota posibles. Cada caso es distinto: un funcionario con contrato fijo y ahorros tendrá más facilidad (ver hipotecas para funcionarios), mientras que un autónomo quizás deba presentar más solvencia y documentación (ver hipoteca para autónomos). Más adelante profundizamos en los requisitos generales.

Requisitos para conseguir una hipoteca de vivienda de segunda mano

Los requisitos de hipoteca para vivienda de segunda mano en realidad son prácticamente los mismos que para cualquier hipoteca de vivienda habitual. Los bancos evaluarán tu perfil económico, la vivienda y otras condiciones. Enumeremos los principales requisitos y condiciones que debes cumplir o tener en cuenta:

Ahorros para la entrada y gastos: Como vimos, necesitarás idealmente alrededor del 20% del precio para la entrada (lo que el banco no financia). Además, no olvides los gastos asociados (impuestos, notaría, etc., que pueden suponer otro ~10% del precio, detallados en la siguiente sección). En total, se recomienda contar con cerca del 30% del valor de la vivienda ahorrado para cubrir entrada + gastos sin ahogos. Si no dispones de tanto, podrías buscar opciones de financiación mayor (90-100%) con avales o programas especiales, pero estos casos son excepcionales.
Ingresos estables y suficientes: El banco querrá ver que tienes ingresos regulares para afrontar la cuota. Si eres trabajador por cuenta ajena, ayuda tener un contrato indefinido y antigüedad en la empresa. Si eres autónomo, normalmente pedirán las últimas declaraciones de IRPF, facturación de los últimos años y modelo 303/130 trimestrales para evaluar tu estabilidad (suele requerirse al menos 2-3 años de actividad estable; más consejos en nuestra guía de hipotecas para autónomos). El nivel de ingresos debe ser acorde al importe de hipoteca solicitado; ya mencionamos la regla del 30-35% de endeudamiento. Además, si tienes otros préstamos o deudas (p.ej. coche, tarjetas), reducirán tu capacidad.
Historial crediticio limpio: Es imprescindible no aparecer en listas de morosos (ASNEF, RAI, etc.) y no tener impagos. Un mal historial prácticamente impedirá la concesión. También mirarán si has gestionado bien créditos anteriores. Si tu historial no es perfecto, es mejor regularizarlo antes de solicitar la hipoteca.
Perfil laboral y personal: Tu edad y situación laboral influyen. La mayoría de entidades establecen que al finalizar la hipoteca no superes cierta edad (por ejemplo 70-75 años), por lo que si tienes 50 años quizás no te den un plazo de 30 años completo. La estabilidad laboral cuenta: ser funcionario o empleado público es muy valorado (los funcionarios suelen obtener condiciones preferentes precisamente por la seguridad de sus ingresos). Si trabajas en sector privado, un contrato fijo es mejor visto que uno temporal. Si eres joven y con carrera prometedora, algunos bancos también lo consideran positivamente aunque tus ingresos actuales no sean altísimos (incluso existen hipotecas para jóvenes con condiciones especiales). En caso de parejas que compran juntas, sumarán ingresos, pero ambos deberán cumplir criterios (el banco evaluará a cada prestatario).
Tasación favorable de la vivienda: La vivienda actúa de garantía, así que debe tasar en un valor suficiente. El banco verificará que no haya cargas, que la situación registral esté en orden (que el vendedor sea el dueño, esté libre de embargos o hipotecas previas o que se cancelarán en la compraventa, etc.). También ciertos bancos podrían poner reparos si la vivienda es muy antigua o tiene problemas estructurales graves, pero si es habitable y tasación correcta, no suele haber problema por ser de segunda mano. Asegúrate de disponer de la nota simple del Registro de la Propiedad y, si es un piso, del certificado de deuda de la comunidad de propietarios (estos documentos serán necesarios en la firma).
Documentación necesaria: Prepara de antemano todos los papeles que el banco te pedirá para estudiar la hipoteca. Normalmente incluyen: DNI/NIE, últimas nóminas (o declaraciones de autónomo), contrato de trabajo, vida laboral, últimas declaraciones de la renta, extractos bancarios recientes, escritura de arras o contrato de señal (si ya lo has firmado con el vendedor), y la tasación de la vivienda (si ya la tienes, sino la inicia el banco). Si recibes otras rentas (alquileres, etc.) también justificantes. En 2025, con la ley hipotecaria vigente, el banco debe entregar además al cliente un FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con las condiciones de la oferta hipotecaria y una FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) con cláusulas relevantes, y tendrás que recibir asesoramiento del notario antes de la firma. Ten todo listo para agilizar el proceso.

En síntesis, para que te concedan la hipoteca de una vivienda usada debes demostrar solvencia económica, contar con ahorros para la parte no financiada y elegir una vivienda apta (legal y tasación adecuada). Cumpliendo estos requisitos básicos, no deberías tener problemas en conseguir financiación. Siempre es recomendable comparar entre varios bancos o recurrir a un bróker hipotecario (como nosotros en Tu Broker Inmobiliario) que presente tu caso a varias entidades para lograr la mejor oferta.

Gastos al comprar una vivienda de segunda mano con hipoteca

Comprar una vivienda conlleva una serie de gastos e impuestos adicionales aparte del precio de la casa. Es vital planificarlos para no llevarse sorpresas. A continuación, detallamos los gastos de hipoteca y compraventa en vivienda de segunda mano en 2025, indicando cuáles paga el comprador y cuáles el banco:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Es el impuesto principal en vivienda usada. Lo paga el comprador. Como mencionamos, el % depende de la comunidad autónoma (aprox. 6-10% del precio). Por ejemplo: en una vivienda de 200.000 € en Madrid (ITP 6%) pagarías 12.000 €; en Cataluña (ITP 10%) serían 20.000 €. Nota: si es vivienda habitual y eres menor de 30-35 años, o familia numerosa, etc., revisa las reducciones de ITP en tu región porque podrías pagar menos. Este impuesto se liquida normalmente en las semanas posteriores a la firma, ante Hacienda de tu comunidad.
Notaría (escritura de compraventa): La escritura pública de compraventa se firma ante notario. El arancel del notario para la escritura de compraventa suele estar en torno al 0,2% – 0,5% del precio de la vivienda, dependiendo del valor y complejidad (número de páginas, copias, etc.). En números, un piso de 200.000 € podría generar unos 600€ – 800€ de notaría. Este gasto legalmente se puede pactar quién lo asume, pero por costumbre en muchas regiones lo paga el comprador (salvo que se pacte dividir). Ten en cuenta que aquí hablamos de la escritura de compraventa (que incluye al comprador y vendedor).
Registro de la Propiedad: Tras firmar, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador. Los honorarios registrales rondan el 0,1% – 0,25% del precio. En nuestro ejemplo de 200.000 €, podría ser unos 300€ – 500€. El pago de registro también corresponde al comprador normalmente.
Gestoría: Cuando hay un préstamo hipotecario, suele intervenir una gestoría administrativa (a menudo designada por el banco) para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción de las escrituras. La gestoría suele cobrar entre 200€ y 500€. ¿Quién paga la gestoría? Con la ley actual, la gestoría relacionada con la hipoteca la paga el banco (ya que es un gasto vinculado a la formalización del préstamo). Sin embargo, puede haber parte de gestoría que corresponda al trámite de la compraventa/ITP, que algunos bancos también asumen. En general, desde 2019 la norma es que el cliente no paga gestoría por la hipoteca, pero puede pagarla si la contrata por su cuenta para la compraventa. Muchos compradores particulares optan por dejar que la gestoría del banco gestione todo (impuestos, registro) por comodidad.
Tasación: Ya comentada antes, la tasación de la vivienda es necesaria para que el banco compruebe el valor. Cuesta aproximadamente 300€ – 600€ dependiendo de tamaño, tipo de inmueble y empresa tasadora. Este coste lo paga el comprador normalmente, ya que es un informe solicitado en su interés para obtener la hipoteca. Algunos bancos en 2025 ofrecen pagar la tasación como promoción para atraer clientes, pero asegúrate de que después no te cobren otra comisión o que sigan aceptando esa tasación si al final no firmas con ellos. En todo caso, es un gasto a considerar por tu cuenta a menos que consigas oferta que lo cubra.
Comisión de apertura: Es una comisión que algunos bancos aplican al iniciar la hipoteca. Muchas entidades ya no la cobran (0%), pero otras sí, rondando el 0,5% – 1% del préstamo. En una hipoteca de 160.000 €, un 1% serían 1.600 € extra. Esta comisión, si existe, la paga el cliente al formalizarse el préstamo (suele descontarse del capital entregado). Negocia su eliminación si es posible, o compárala entre ofertas.
Impuestos de la hipoteca (AJD): La formalización de la hipoteca conlleva el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) sobre la responsabilidad hipotecaria. Buenas noticias: desde finales de 2018, por ley este impuesto lo paga el banco, no el cliente. Por tanto, no tienes que destinar dinero a este concepto (antes suponía alrededor de un 1% del importe de responsabilidad hipotecaria, que es ligeramente mayor al préstamo). El banco asume ese costo fiscal de la hipoteca.
Notaría y Registro de la hipoteca: Además de la escritura de compraventa, hay una escritura de préstamo hipotecario (entre tú y el banco). Los gastos de notario y registro de esta escritura de hipoteca los paga también el banco, según la ley vigente. Esto ahorra al cliente varios cientos de euros. Así que, en resumen: notario y registro de compraventa (los pagas tú, comprador), notario y registro de hipoteca (los paga el banco).
Seguros y productos vinculados: El banco puede solicitar contratar un seguro de hogar que cubra incendios (obligatorio por ley para hipotecar una vivienda) y a veces ofertan seguros de vida, protección de pagos, etc., como productos vinculados para reducir el interés. El seguro de hogar básico es un gasto anual (quizá 200-300€ dependiendo de cobertura). El de vida es opcional pero muchas veces recomendado para proteger a tu familia; su coste varía según edad y capital pendiente. No estás obligado a contratar estos seguros con el banco, puedes presentarlos de otra compañía, pero muchos bancos dan bonificación en el tipo de interés si los contratas con ellos. Estos gastos “vinculados” no se pagan de golpe en la compraventa, sino periódicamente, pero conviene considerarlos en el coste total de la hipoteca. En nuestra guía para mejorar tu hipoteca analizamos cómo las vinculaciones afectan al coste y qué hacer para optimizarlo.

Para tener una visión global, pongamos un ejemplo de gastos totales para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid con hipoteca de 160.000 €:

ITP (6% Madrid) = 12.000 €
Notaría compraventa = ~700 €
Registro compraventa = ~400 €
Gestoría = ~400 €
Tasación = ~400 €
Total gastos comprador ≈ 13.900 € (aprox. un 7% adicional sobre el precio, que se suma a la entrada de 40.000 € que debes aportar).
(El banco, por su parte, pagaría notario y registro de la hipoteca, AJD de hipoteca, y la gestoría de la parte hipotecaria).

En comunidades con ITP más alto (ej. 10%), los gastos totales pueden acercarse al ~12% del precio. En cualquier caso, planifica bien estos importes. Nuestro consejo es que antes de lanzarte a comprar, utilices herramientas como nuestro simulador de hipoteca que también te estima gastos, y consultes con expertos para tener claro cuánto dinero propio necesitas ahorrar.

Tipo de interés: ¿Hipoteca fija o variable en 2025?

Otra decisión importante al contratar una hipoteca para vivienda usada es elegir entre tipo fijo o variable (o incluso mixto). ¿Qué conviene más en 2025? La respuesta depende de tu perfil y de la situación del mercado:

Hipoteca a tipo fijo: En una hipoteca fija, el interés se mantiene constante todo el plazo, lo que da estabilidad en la cuota – pagarás lo mismo cada mes desde el principio hasta el final. Tras la etapa de subidas de tipos recientes, muchas personas han optado por fija para “blindarse” ante futuras subidas. En 2025, los tipos fijos que ofrecen los bancos rondan el 2-3% TIN para plazos a 25-30 años (en perfiles buenos incluso por debajo del 2% en ofertas puntuales). Un fijo te garantiza tranquilidad: aunque el Euríbor suba más, tu cuota no cambiará. Como contrapartida, si el Euríbor bajase mucho en el futuro, podrías quedar pagando un interés algo mayor que el de mercado, salvo que hagas una subrogación o novación para bajar tipo (lo cual es posible, pero conlleva trámites).
Hipoteca a tipo variable: Una hipoteca variable se compone de un diferencial fijo + Euríbor (generalmente Euríbor a 12 meses). Por ejemplo, Euríbor + 0,8%. Con una variable, la cuota cambia normalmente cada 6 o 12 meses según la variación del Euríbor. Venimos de una época (2022-23) donde el Euríbor subió rápidamente de terreno negativo a ~4%. En 2025, hay perspectivas de que pueda estabilizarse e incluso bajar ligeramente si la inflación se controla, pero no hay garantías. La ventaja de la variable es que, de entrada, suele ofrecer cuotas más bajas que la fija en el momento inicial si el Euríbor está en bajada o estable. Además, si dentro de unos años baja el Euríbor, tu cuota disminuye automáticamente. La desventaja es la incertidumbre: debes tener margen en tus finanzas para asumir posibles subidas. Por ejemplo, si hoy tu cuota es 600€ pero el Euríbor sube 1 punto, tu cuota podría subir a ~660€ o más, dependiendo del capital pendiente.
Hipoteca mixta: Algunas entidades ofrecen un mixto: interés fijo los primeros X años (por ejemplo 5, 10 o 15 años) y luego variable el resto. Puede ser interesante si quieres asegurarte un período de estabilidad inicial pero piensas que a largo plazo podrían bajar los tipos. En 2025 están en auge las hipotecas mixtas a 10 años fijo (a tipos atractivos) + resto variable.

Entonces, ¿cuál elegir? Si valoras la seguridad y haces bien tus números con el tipo actual, el fijo te da paz mental para 20-30 años. Si prefieres intentar pagar menos interés a largo plazo y puedes asumir variaciones, una variable o mixta podría ahorrarte dinero si los tipos bajan a futuro. Un consejo: evalúa tu horizonte. Por ejemplo, si planeas amortizar en 7-10 años o vender la vivienda antes, una variable podría convenir para aprovechar cuotas más bajas en el corto plazo. En cambio, si vas a muy largo plazo y el presupuesto es justo, el fijo te protege.

Lo mejor es simular ambos escenarios. Puedes calcular la cuota con un tipo fijo y con un variable (considerando distintos Euríbor posibles) para ver cómo quedarían. En nuestro artículo sobre hipoteca fija vs variable en 2025 profundizamos en esta comparativa con ejemplos reales y más pros/contras para ayudarte a decidir con fundamento.

Ejemplo de simulación de hipoteca paso a paso

Para entender en la práctica todo lo anterior, hagamos una simulación de hipoteca paso a paso con cifras reales. Imaginemos el caso de María, que quiere comprar una vivienda de segunda mano en 2025:

Precio de la vivienda: 200.000 €.
Ahorros para la entrada: María dispone del 20%, es decir, 40.000 € (que usará de entrada).
Importe de hipoteca necesario: 160.000 € (que corresponde al 80% del precio). Asumiremos que la tasación acompaña este valor, por simplicidad.
Tipo de interés: María prefiere la certidumbre de un tipo fijo. Consigue una oferta al 3% TIN fijo con el banco, a 30 años de plazo (360 meses).
Comisión de apertura: 0% (ninguna comisión). Vincula nómina y seguro de hogar con el banco para obtener este tipo.

Cálculo de la cuota mensual: Con esos datos, la cuota se calcula mediante la fórmula de amortización francesa. Sin entrar en fórmulas complejas aquí, podemos hacer el cálculo: Para 160.000 € al 3% anual a 30 años, la cuota resultante es aproximadamente 675 € al mes.

Verificación: Si multiplicamos 675 € por 360 meses, da ~243.000 € pagados en total, de los cuales 160.000 € son el capital y alrededor de 83.000 € serían intereses totales en 30 años. Es decir, María pagará 243k en 30 años para un préstamo de 160k.

María se asegura de que esos ~675 € mensuales están dentro de su capacidad (representan, supongamos, un 30% de sus ingresos conjuntos familiares, por lo que es asumible).

¿Y si el tipo de interés fuera diferente? Por curiosidad, María también simuló el escenario con un interés mayor por si subieran los tipos antes de la firma: al 4% TIN, la cuota de 160.000 € a 30 años subiría a unos 765 € al mes. Es casi 90 € más cada mes, lo que muestra cómo influye el interés. Por otro lado, si pudiera amortizar en plazo más corto, digamos 25 años en vez de 30, a 3% la cuota serían unos ~760 € (más alta, pero acabaría antes pagando menos intereses en total). Con estos números, María confirmó que 30 años al 3% era una opción cómoda para ella.

Simulador online: Todos estos cálculos se pueden hacer fácilmente con nuestra herramienta gratuita – te invitamos a probar el simulador de hipoteca de Tu Broker Inmobiliario. Solo introduce el importe que necesitas (p.ej. 160.000 €), el plazo deseado y el tipo de interés que te ofrecen, y obtendrás al instante la cuota aproximada, el importe de intereses totales y incluso una tabla de amortización. Puedes jugar con los valores (probar con tipo variable, con más plazo, con menos, etc.) hasta encontrar la combinación que encaja en tu presupuesto mensual.

Paso a paso resumido del proceso para María:

Prepara presupuesto: Ahorró el 20% + dinero para gastos (~30%). Calculó que necesitaría unos 40k + 15k de gastos para su vivienda de 200k.
Consulta de viabilidad: Revisó con un bróker (o banco) cuánto le prestarían con sus ingresos. Le confirmaron que 160k era viable por su nivel salarial.
Encuentra vivienda y arras: Encontró el piso ideal por 200k, firmó contrato de arras con el vendedor mientras condicionaba la operación a obtener la hipoteca.
Tasación: Solicitó la tasación oficial, que dio 200k (suficiente para cubrir el 80%).
Solicitud de hipoteca: Entregó al banco toda la documentación (nóminas, vida laboral, IRPF, tasación, contrato arras…).
Oferta y firma: El banco aprobó la hipoteca (3% a 30 años, cuota ~675 €). Pasados los plazos legales de información y cita notarial, firmó la compraventa y el préstamo en notaría. Pagó su entrada al vendedor, el banco entregó el resto, y se formalizó la hipoteca.
Post-firma: Liquidó ITP en su comunidad, el piso se inscribió a su nombre, y comenzó a pagar mes a mes su cuota de 675 € puntualmente.

Este ejemplo muestra de forma simplificada el proceso y los números típicos. Cada caso tendrá sus matices, pero realizar una simulación así te ayuda a saber de antemano si podrás afrontar la compra. Importante: No olvides siempre dejar un colchón para imprevistos; no destines todos tus ahorros a la entrada dejando tu cuenta a cero. Tener un remanente tras la compra es sano por seguridad financiera.

Consejos finales y opciones según tu perfil

Comprar una vivienda usada con hipoteca conlleva tomar decisiones más allá de lo básico. A modo de conclusión, aquí van algunos consejos finales y opciones adicionales que puedes considerar, con sus respectivos enlaces a información más detallada cuando corresponda:

Comparar ofertas bancarias: No te quedes con la primera hipoteca que te ofrezcan. En 2025 los bancos compiten por buenos clientes. Compara tipos de interés, vinculaciones exigidas (nómina, seguros, tarjetas), comisiones, etc. Un diferencial de unas décimas en interés puede suponerte miles de euros a largo plazo. Usa nuestro servicio gratuito de bróker hipotecario si necesitas ayuda para conseguir la mejor oferta sin compromiso.
Perfil joven o ayuda estatal: Si eres menor de 35 años y esta será tu primera vivienda, infórmate de las ayudas disponibles. Como comentamos, existe un aval estatal para jóvenes y familias con niños que puede permitirte conseguir hasta el 100% de financiación. También algunas comunidades dan subvenciones o préstamos ayuda para la entrada. Nuestra sección de hipoteca joven detalla estos programas y requisitos.
Hipoteca para autónomos: Los trabajadores por cuenta propia deben preparar más documentación y pueden enfrentar escrutinio extra del banco. Si este es tu caso, es fundamental tener las cuentas saneadas y justificadas. No obstante, hay bancos más “amigables” con autónomos. Consulta nuestros consejos específicos en la guía de hipotecas para autónomos para presentar tu mejor perfil.
Hipoteca para funcionarios: Si eres empleado público o funcionario, aprovéchalo. Muchas entidades ofrecen condiciones preferentes (tipos más bajos, hasta 90% financiación, plazos más largos) al considerar tu puesto muy estable. Menciona tu condición cuando negocies. Algunos incluso tienen productos exclusivos llamados “hipoteca para funcionarios”. Más detalles en hipotecas para funcionarios.
¿Y si en vez de comprar usada quiero construir? Esta guía se enfocó en vivienda de segunda mano. Si tu proyecto es construir tu propia casa (comprar un terreno y hacer la vivienda), necesitas un tipo de préstamo diferente llamado hipoteca autopromotor. Es un proceso distinto (el dinero se va dando por fases de obra, etc.). Puedes informarte en nuestra página de hipoteca de autopromoción sobre requisitos y funcionamiento, ya que difiere bastante de la compra de vivienda usada.
Subrogación de hipoteca: En el contexto de comprar una vivienda usada, existe la opción de subrogar la hipoteca del vendedor (es decir, continuar con la hipoteca que el vendedor tenía sobre la casa). Esto solo aplica si al vendedor le quedaba hipoteca pendiente y al banco le parece bien cambiar la titularidad de deudor. En ocasiones, subrogar la hipoteca del vendedor puede ahorrarte pagar comisión de apertura nueva o incluso el ITP de la parte hipotecaria (ya que es una continuación). No obstante, normalmente suele convenir más hacer hipoteca nueva negociando mejores condiciones, salvo que la del vendedor tenga un tipo muy bajo. Por otro lado, subrogación también se refiere a trasladar tu hipoteca a otro banco en el futuro para mejorar condiciones. Ten presente esta opción abierta: si en unos años otra entidad te ofrece un interés más bajo, puedes subrogar tu préstamo a ese banco. Lee más en nuestra guía de subrogación de hipoteca para entender pros, contras y gastos de este proceso.
Novación de hipoteca: Si no quieres cambiar de banco pero las condiciones del mercado mejoran, siempre puedes intentar una novación, que es renegociar con tu banco actual para cambiar algún término de la hipoteca (tipo de interés más bajo, ampliar plazo, etc.). En 2025, con la competencia bancaria, muchos bancos aceptan novaciones para retener clientes buenos si les presentas ofertas de la competencia. La novación de hipoteca conlleva normalmente una pequeña comisión (si estaba pactada, a veces 0%), y gastos notariales/registrales reducidos, pero puede salir a cuenta si bajas significativamente el tipo.
Mejorar tu hipoteca con el tiempo: Tanto por la vía de subrogación como de novación, no te conformes si años después crees que puedes pagar menos. Nuestra recomendación es revisar tu hipoteca cada cierto tiempo. En la sección de cómo mejorar tu hipoteca te damos estrategias para ahorrar intereses, ya sea aportando amortizaciones anticipadas (parciales), refinanciando deuda, o negociando con argumentos sólidos. Una hipoteca es algo vivo a lo largo de hasta 30 años, y puede adaptarse a nuevas circunstancias.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas de segunda mano

¿En qué se diferencia una hipoteca de vivienda de segunda mano de una de obra nueva? – Principalmente, en los impuestos que paga el comprador. En obra nueva pagas IVA (10% generalmente) y Actos Jurídicos Documentados, mientras que en vivienda usada pagas ITP (6-10% según comunidad). La mecánica de la hipoteca (plazos, tipo fijo/variable, estudio de solvencia) es muy similar. También en obra nueva a veces el promotor tiene convenios con bancos para facilitar hipoteca, mientras que en segunda mano tú eliges la entidad libremente. Pero en esencia, no hay una “hipoteca segunda mano” con condiciones radicalmente distintas; las diferencias vienen por la vivienda (impuestos) y por tu perfil más que por ser usada o nueva.

¿Cuánto financian los bancos en una vivienda usada? – Lo habitual es hasta 80% del valor (tasación o precio, el menor). Si es tu vivienda habitual y cuentas con ingresos adecuados, ese es el límite estándar. Para segundas residencias bajaría a 60-70%. Financiar más del 80% es excepcional y requerirá avales o condiciones especiales (jóvenes con aval estatal, etc.). Ten presente que además de ese porcentaje, debes tener para pagar impuestos y gastos, que no suelen financiarse con la hipoteca.

¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de segunda mano con hipoteca? – Resumiendo: ITP (impuesto, ~6-10%), notaría y registro de la compraventa, tasación, gestoría, y posiblemente comisión de apertura de la hipoteca (si la hubiera). En total, suelen ser alrededor de un 10% del precio en gastos e impuestos (varía según región y préstamo). Además, el banco puede exigirte contratar seguro de hogar y otros productos. La buena noticia es que desde 2019 varios gastos los paga el banco: notaría y registro de la hipoteca, el impuesto AJD de la hipoteca, y la gestoría de los trámites hipotecarios.

¿Puedo pedir una hipoteca para segunda mano siendo autónomo o con contrato temporal? – Sí, puedes, pero tendrás que acreditar estabilidad de otra forma. Si eres autónomo, presentando historiales de ingresos de años anteriores que muestren solvencia y continuidad. Si tienes contrato temporal pero en un sector con alta demanda o con renovaciones continuas, el banco evaluará el contexto (a veces ayuda una carta de empresa si hay intención de hacer fijo, etc.). En estos casos, es muy útil contar con un bróker que defienda tu caso y sepa qué bancos son más flexibles. También podría ayudar contar con un avalista con buen perfil para reforzar la operación, aunque no es obligatorio, puede facilitar la aprobación si tu perfil es inusual.

¿Se puede subrogar la hipoteca del vendedor en una compra de segunda mano? – Como mencionamos en los consejos, sí es posible subrogar la hipoteca del propietario actual, pero no es algo automático. Debe interesar a las tres partes: a ti (comprador), al vendedor y al banco que tiene esa hipoteca. Tendrías que cumplir los requisitos de ese banco y aceptar las condiciones existentes del préstamo (tipo de interés, años restantes, etc., aunque a veces se renegocian algunas condiciones en la subrogación). Podría ahorrarte gastos de constitución de hipoteca nueva. Sin embargo, muchas veces compensa más conseguir tu propia hipoteca nueva negociando desde cero, sobre todo si las condiciones del vendedor son peores que las actuales de mercado. De cualquier forma, es una opción a estudiar con detalle en cada caso.

¿Cuánto tarda la aprobación y firma de una hipoteca? – Desde que entregas la documentación al banco, la aprobación puede tardar entre unos días a un par de semanas, según la complejidad y agilidad de la entidad (y si la tasación ya está hecha). Tras la aprobación y emisión de la oferta vinculante (FEIN), por ley debes esperar un mínimo de 10 días para firmar, durante los cuales irás al notario a recibir asesoramiento gratuito un día antes de la firma. En total, desde que inicias trámites hasta que firmas la compra con la hipoteca, calcula aproximadamente 3 a 6 semanas. Si necesitas hacerlo más rápido (por una fecha límite en el contrato de arras, por ejemplo), avisa al banco y notario para intentar agilizar, pero respetando siempre los plazos legales mínimos. Un bróker puede ayudar a empujar para cumplir fechas.

¿Cómo puedo reducir la cuota de la hipoteca en el futuro? – Tienes varias vías: una es amortizar anticipadamente cuando tengas ahorros extra (ya sea reduciendo plazo – para pagar menos años – o reduciendo cuota – para pagar menos cada mes). Otra vía es, como comentamos, negociar una novación con tu banco si bajan los tipos de mercado, o subrogar a otro banco que te ofrezca un interés menor. También revisar las vinculaciones contratadas: por ejemplo, si estás pagando por un seguro de vida costoso del banco, podrías buscar uno más barato externo cuando pase el primer año, lo que abaratará el costo total anual de la hipoteca (aunque el tipo de interés bonificado suba un poco, a veces compensa). En definitiva, gestionar activamente tu hipoteca puede ahorrarte dinero. En nuestra sección de mejorar hipoteca profundizamos en estas estrategias post-firma.

Conclusión: consigue la mejor hipoteca para tu vivienda de segunda mano

La compra de una vivienda de segunda mano con hipoteca es un camino lleno de detalles, pero con la información correcta estarás preparado para tomar buenas decisiones. Hemos repasado desde los requisitos básicos, cuánto te puede financiar el banco, hasta los gastos e impuestos que debes asumir y las opciones que tienes para elegir la mejor modalidad de hipoteca (fija, variable, etc.). También vimos un ejemplo práctico que demuestra la importancia de calcular bien las cuotas y no comprometer más de lo aconsejable de tus ingresos.

¿Y ahora qué? Te recomendamos dar el siguiente paso de forma segura: utiliza nuestro simulador para jugar con tus números y tener clara la cuota y ahorros necesarios. Puedes acceder aquí mismo: Simulador de hipoteca – en pocos minutos sabrás cuánto podrías pagar al mes y cuánta casa te puedes permitir.

Además, en Tu Broker Inmobiliario estamos listos para ayudarte personalmente. ¡No pagas nada por nuestro asesoramiento! Somos especialistas en conseguir las mejores hipotecas para vivienda usada, comparando entre múltiples bancos para ti. Si quieres que analicemos tu caso en profundidad y te acompañemos en todo el proceso hasta la firma, contáctanos. Solo tienes que rellenar este formulario de solicitud y te llamaremos con una propuesta personalizada.

No te quedes con dudas: Una hipoteca es posiblemente la decisión financiera más importante de tu vida. Asegúrate de hacerlo con la orientación adecuada. Empieza simulando tu hipoteca y si lo deseas déjalo en nuestras manos profesionales. ¡Tu casa de segunda mano está más cerca de lo que crees con la hipoteca ideal! Estamos aquí para ayudarte a conseguirla en las mejores condiciones. ¡Vamos a por esa casa!