Subrogación de hipoteca: guía completa para cambiar tu hipoteca de banco

Imagina poder cambiar tu hipoteca de banco y pagar menos cada mes sin necesidad de cancelar tu préstamo actual. Eso es lo que te permite la subrogación hipotecaria: trasladar tu hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones, con un proceso más sencillo y económico de lo que muchos piensan. En esta guía encontrarás todo lo que necesitas saber para valorar si te compensa: desde ventajas y requisitos hasta gastos, pasos a seguir y ejemplos reales de ahorro. Además, te mostraremos cómo evitar errores frecuentes y qué documentación tendrás que preparar para que el cambio sea rápido y seguro.

Qué es la subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca es el cambio de tu préstamo hipotecario a otra entidad sin cancelar el préstamo original, o el traspaso del crédito a otra persona. En la subrogación acreedora (la más habitual) se traslada la hipoteca a otro banco para mejorar las condiciones del préstamo (tipo de interés, plazo, vinculaciones). Así, se modifica el contrato mediante una nueva escritura en notaría sin tributar impuestos de nuevo.

Por otro lado, la subrogación de deudor implica cambiar el titular de la hipoteca (por ejemplo, en una venta); en este caso quien se subroga asume la deuda sin firmar un nuevo préstamo, evitando gastos e impuestos extras. El principal objetivo de la subrogación acreedora es ahorrar en intereses y comisiones mejorando la TIN/TAE de la hipoteca.

Ventajas y cuándo compensa

La subrogación puede bajar el tipo de interés (y por tanto la TAE) si el nuevo banco ofrece mejores condiciones, reduciendo la cuota hipotecaria. También permite alargar o acortar plazos para adaptar la cuota mensual a tu necesidad. Además, es frecuente negociar la eliminación de vinculaciones (seguros, domiciliaciones) que encarecen la hipoteca.

La normativa actual incluso evita la comisión de cancelación: al subrogar no se paga comisión de cancelación al banco antiguo. En resumen, compensa cuando la diferencia de interés genera ahorros mayores que los costes iniciales.

Es típico subrogar si el mercado ofrece tipos mucho más bajos, si tu hipoteca es antigua o si tu banco exige demasiadas vinculaciones. Por ejemplo, se recomienda subrogar para pasar de tipo variable a fijo (ver hipotecas fijas y mixtas) cuando la estabilidad es prioritaria, o para acortar el plazo y dejar de pagar intereses a largo plazo. Cada caso es distinto, pero siempre habrá ahorro si la nueva oferta mejora significativamente las condiciones actuales.

Requisitos y criterios bancarios

Para que un banco acepte la subrogación, exige básicamente los mismos requisitos que para una hipoteca nueva. Entre ellos: nivel de endeudamiento adecuado (ratio cuota/ingresos típicamente <30–40%), historial crediticio limpio (sin impagos), y antigüedad laboral estable (empleo indefinido o ingresos recurrentes).

También se evalúa el valor de tasación y la relación préstamo-valor (LTV). Normalmente el banco receptor exige un LTV máximo del 70% para vivienda habitual y del 60% para segunda vivienda.

(Solo existe financiación al 100% en casos muy excepcionales, ver guía de hipoteca 100%).

 Por eso, si la tasación es baja o no tienes suficiente entrada, puede que debas aportar dinero adicional al subrogar. Adicionalmente, se comprueban las garantías y cargas: por ejemplo, se debe haber pagado el IBI y tener todos los recibos al día. Los autónomos deberán demostrar su facturación (declaraciones de IVA, IRPF y alta en Hacienda) mientras los asalariados presentarán nóminas recientes y contrato. En cualquier caso, el banco revisará la documentación (CIRBE, impuestos, etc.) para verificar tu solvencia. Si cumples los criterios (crédito limpio, ingresos suficientes, buen LTV), el banco nuevo suele conceder la subrogación con los términos ofertados.

Gastos y comisiones

Subrogar tu hipoteca conlleva costes iniciales. Los principales son la tasación de la vivienda (300–600 €) y, de la escritura nueva, los aranceles notariales, de gestoría y registrales. Por normativa, estos últimos los suele asumir el banco receptor. En la práctica: el banco nuevo cubre los gastos de notaría, registro y gestoría de la nueva escritura, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) de constitución. El cliente paga la tasación del inmueble, la nota simple actualizada del registro y cualquier comisión de cancelación o subrogación que ya tuviera en su contrato anterior. Las comisiones de cancelación antes de 2019 eran de hasta el 0,5–1% del capital; tras la Ley 5/2019 la ley limita estas comisiones de amortización anticipada: por ejemplo, en hipotecas a tipo variable firmadas después de junio 2019 el máximo es 0,25% (primeros 3 años) o 0,15% (hasta 5 años), y en hipotecas fijas del 2% (primeros 10 años) o 1,5% después. Se incluye en la siguiente tabla un resumen orientativo:

Reducir costes: Algunos bancos promocionan la bonificación parcial de gastos (por ejemplo, devuelven la tasación o gratifican la gestoría). Negociar estas ventajas puede compensar gran parte de los gastos.

Pasos del proceso

Subrogar la hipoteca implica varios pasos secuenciales (las leyes hipotecarias actuales exigen plazos concretos). Un posible timeline es:

1. Elegir oferta y tasar la casa: Compara hipotecas y decide el banco nuevo. El nuevo banco pedirá una tasación actualizada (2-3 semanas) para calcular el LTV real.

2. Solicitar la subrogación: Aceptas la oferta vinculante del banco receptor. Este solicita al banco actual el certificado de deuda pendiente.

3. Certificación de deuda (7 días): El banco actual dispone de un máximo de 7 días naturales para entregar la certificación del capital e intereses pendientes. Durante este trámite, NO se puede firmar la subrogación.

4. Plazo de 15 días para contraoferta: Una vez entregada la certificación, el banco actual tiene 15 días naturales para ofrecerte nuevas condiciones (novación).

5. Escritura pública: Si tras 15 días no hay novación, se firma la escritura de subrogación ante notario. En ella el banco receptor declara haber pagado al banco anterior el importe pendiente. A partir de ese momento, la nueva hipoteca queda inscrita en Registro y el banco viejo ya no aparece sobre la vivienda.

En total, el proceso suele durar 1-2 meses desde que presentas toda la documentación. Idealista calcula un plazo medio de unos 40 días hábiles. Para no retrasarlo, entrega toda la documentación completa cuanto antes. Una vez firmada la escritura, el notario la remite al Registro de la Propiedad (varios días más) y la subrogación ya está oficializada.

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Novación vs subrogación

Novación de hipoteca es renegociar las condiciones del préstamo con el mismo banco (por ejemplo, cambiar tipo o plazo). Por su parte, subrogación implica cambiar de banco. Cada opción tiene ventajas:

En general, la novación es más económica y rápida cuando tu banco quiere retenerte. La subrogación es más adecuada si tu banco no negocia o encuentras una oferta mucho mejor en otra entidad. Cancelar y abrir nueva hipoteca se usa rara vez porque duplica los gastos de formalización (por ejemplo, si te mudas y tu nueva hipoteca es completamente independiente de la antigua).

Ejemplos prácticos de ahorro

Veamos tres escenarios numéricos representativos (hipoteca de ejemplo frente a nueva oferta tras subrogación):

🔹 Ejemplo 1: De variable a fijo

• Hipoteca actual: 180.000 € · 25 años · interés 3% (Euríbor +1,5%)
• Subrogación: tipo fijo 2,5% · mismo plazo
• Resultado:
  • Cuota mensual: baja de 854 € → 808 €
  • Ahorro mensual: ≈ 46 €
  • Ahorro anual: ≈ 552 €
  • Ahorro total en intereses: ≈ 13.800 €

🔹 Ejemplo 2: Bajar diferencial

• Hipoteca actual: 150.000 € · 20 años · interés 2% (Euríbor +1,5%)
• Subrogación: interés 1,5% (Euríbor +1,0%) · mismo plazo
• Resultado:
  • Cuota mensual: baja de 759 € → 724 €
  • Ahorro mensual: ≈ 35 €
  • Ahorro anual: ≈ 420 €
  • Ahorro total en intereses: ≈ 8.400 €

🔹 Ejemplo 3: Acortar plazo

• Hipoteca actual: 100.000 € · 30 años · interés 3%
• Subrogación: interés fijo 3% · plazo reducido a 20 años
• Resultado:
  • Cuota mensual: sube de 422 € → 555 €
  • Ahorro total en intereses: de 51.800 € → 33.100 €
  • Ahorro acumulado: ≈ 18.700 €
  • (Pagas más al mes, pero amortizas antes y ahorras intereses a largo plazo)

Estos ejemplos incluyen los costes iniciales. En la práctica, debes sopesar ese ahorro con los gastos de tasación y notaría. Si el ahorro proyectado supera con creces los costes, la subrogación compensa.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

Algunos fallos comunes al cambiar de banco son:

• No comparar varias ofertas: Quedarse con la primera propuesta sin buscar más puede impedirte encontrar mejores condiciones. Es aconsejable comparar hipotecas con un simulador o asesor financiero.
• Ignorar los gastos: No prever los costes de subrogación (tasación, gestoría, notaría, IAJD…) puede arruinar el ahorro. Idealista advierte de no dejar de contar con los gastos al planificar el cambio.
• Subestimar los plazos: El proceso completo lleva tiempo (~40 días). No apresurarlo evita contratiempos legales. Planifica bien las fechas (plazo de 7+15 días) antes de vender o tomar decisiones.
• No negociar con el nuevo banco: A veces la oferta inicial es negociable (p.ej. vinculando un seguro se puede rebajar algo el interés). No aprovechar esta negociación es otro error.
• Descuidar la documentación: Si no entregas a tiempo toda la documentación (escritura, nóminas, impuestos…), el banco retrasará o denegará la subrogación. Ten preparado el contrato hipotecario actual, recibos, IBI, nota simple y pruebas de ingresos (ve Documentación necesaria).
• Olvidar la tasación baja: Si no prevés qué hacer ante una tasación insuficiente, puedes quedarte sin subrogación (ver siguiente bloque).
• No aprovechar ofertas de tu banco actual: Aunque ahora el banco original ya no puede obligarte a quedarte, muchas veces sí puede contraofertar. Evalúa sus contraofertas, pues en ocasiones pueden mejorar tu hipoteca sin tener que cambiar de entidad.

Documentación necesaria

Para tramitar la subrogación tendrás que presentar básicamente los mismos documentos que para una hipoteca nueva. Entre los más habituales se incluyen:

• Datos de la vivienda: Copia de la escritura actual y nota simple registral, últimos recibos de hipoteca, último recibo de IBI o impuesto municipal, dirección completa del inmueble, y certificado CIRBE de cargas existentes.
• Documentos económicos: Tasación actualizada de la vivienda (solicitada por el banco nuevo, costea el cliente).
• Si eres asalariado: DNI/NIE; últimas nóminas (3–6 meses) y contrato de trabajo; las dos últimas declaraciones de la renta (IRPF).
• Si eres autónomo: DNI/NIE; alta de autónomo; declaraciones trimestrales de IVA recientes y últimos recibos de pago de autónomos a la Seguridad Social; los dos últimos IRPF.

Además, el banco solicitará otros datos generales (domicilios, cuentas, seguros, etc.). En la práctica, reunir la documentación más arriba acelerará la aprobación. Una vez aportes estos papeles, el banco nuevo estudiará tu perfil y emitirá su oferta vinculante de subrogación.

Consejo: Prepara un dossier completo con todo lo anterior para entregarlo tan pronto solicites la subrogación. Esto ayuda a que el banco acorte tiempos y te dé respuesta más rápido.

¿Tasación baja?: Si al tasar el valor de la vivienda resulta inferior al importe pendiente de la hipoteca, el banco puede exigir que aportes la diferencia. En algunos casos, una tasación muy baja puede bloquear la subrogación. Por eso conviene verificar la viabilidad con simulaciones antes de empezar.

👉 Si eres funcionario, revisa también nuestra guía específica.
👉 También puedes consultar la sección de documentos hipotecarios.

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