La tasación hipotecaria es el informe técnico que estima el valor de una vivienda a efectos de hipoteca. Ese valor condiciona cuánto te presta el banco (LTV), el tipo de interés que puedes conseguir y, a veces, si la operación llega a firmarse o no. Aquí verás qué revisa un tasador, cómo se calcula, qué errores hunden la tasación y cómo prepararte para maximizar tu financiación.
Qué es la tasación hipotecaria y cómo determina tu LTV (2025)
- La tasación es un informe pericial de una tasadora homologada.
- El banco calcula el LTV sobre el menor entre precio de compra y valor de tasación.
- Una tasación por debajo del precio reduce el préstamo disponible; una tasación sólida ayuda a mejorar condiciones y evitar sustos al final.
- ¿Quieres saber tu tope de financiación? Calcula escenarios.
Cómo calcula el tasador el valor: método de comparación y checklist de revisión
- Comparables de mercado: ventas recientes muy similares (zona, m², estado, planta, ascensor, garaje, trastero).
- Estado legal y técnico: catastro, registro, superficies útiles/construidas, anexos (terrazas, patios, plazas), cargas y planeamiento.
- Conservación y calidades: reformas, instalaciones, eficiencia energética, orientación, luz, ruidos.
- Entorno: barrio, comunicaciones, servicios, oferta/demanda.
Documentación que conviene tener a mano: escrituras, planos, nota simple, IBI, certificado energético, facturas de reformas y actas de comunidad (si hubiera derramas).
Factores que suben o bajan la tasación (lista práctica)
Suman valor:
- Reformas recientes (cocina/baños, instalaciones) con facturas.
- Ascensor, garaje, trastero, buena orientación, vistas.
- Eficiencia energética y comunidad saneada (sin derramas).
Restan valor:
- Obras no escrituradas o discrepancias de metros entre catastro y realidad.
- Planta baja sin elementos que compensen (luz, patio).
- ITE desfavorable, humedades, ruidos, ocupación.
Tasación vs precio: ejemplos claros de LTV y préstamo máximo
| Escenario | Precio compra | Tasación | LTV objetivo | Máx. préstamo | Aportación mínima* |
|---|---|---|---|---|---|
| A) Tasación = precio | 200.000 € | 200.000 € | 80% | 160.000 € | 40.000 € |
| B) Tasación por debajo | 200.000 € | 190.000 € | 80% | 152.000 € | 48.000 € |
| C) Segunda vivienda (LTV menor) | 300.000 € | 300.000 € | 60–70% | 180–210.000 € | 90–120.000 € |
| D) No residente (LTV menor) | 350.000 € | 340.000 € | 60–70% | 204–238.000 € | 112–146.000 € |
*Aportación mínima orientativa, sin contar impuestos ni gastos.
Haz números con tu caso
Coste, quién paga y validez de una tasación hipotecaria
- Quién paga: lo habitual es que la pague el cliente (consulta si tu banco acepta tasaciones previas homologadas).
- Coste: depende de m², tipología y provincia.
- Validez: suele tener validez limitada (meses). Si la operación se alarga, podrían pedir actualización.
- ¿Dudas con tu entidad? Pide ayuda sin compromiso.
Checklist para preparar la visita del tasador (impacto rápido)
- Vivienda ordenada y luminosa; humedades tratadas y pequeñas reparaciones hechas.
- Enseña todos los anexos y metros útiles (trastero, garaje, altillos).
- Ten llaves y accesos listos.
- Deja sobre la mesa escrituras, plano, certificado energético, última junta.
- Si has reformado, presupuestos y facturas a la vista.
- Si hay diferencias de metros, prepara certificación de superficies o plano visado.
Tasación por debajo: cómo impugnar y qué alternativas tienes
- Pide el informe completo y revisa los comparables.
- Aporta nuevos comparables (ventas reales) más representativos.
- Presenta pruebas de mejoras (facturas, memoria de reforma).
- Si hay errores (metros, anexos no contabilizados), solicita revisión.
- Valora una segunda tasación (confirma antes si tu banco la admitirá).
Mientras se revisa, puedes:
- Aportar más entrada.
- Cambiar de producto (fijo/variable/mixto). Si necesitas ayuda, pide estudio
- Renegociar precio con el vendedor usando la tasación como argumento.
- Consultar otra entidad con nuestro apoyo.
Casos prácticos rápidos (para ver el impacto real)
Caso 1 — Piso reformado con anexos
- Precio: 250.000 € · Tasación: 260.000 € → el banco toma 250.000 € (el menor).
- LTV 80% → préstamo 200.000 € · Entrada 50.000 €.
- Clave: aunque la tasación sea mayor que el precio, no sube el máximo financiable.
Caso 2 — Tasación a la baja en segunda vivienda
- Precio: 300.000 € · Tasación: 285.000 € · LTV 60–70% → 171–199.500 €.
- Opciones: aportar diferencia, revisar entidad o renegociar.
- Guía relacionada: hipoteca para vivienda de segunda mano
Caso 3 — Comprador no residente
- Precio: 400.000 € · Tasación: 400.000 € · LTV 60–70% → 240–280.000 €.
- Documentación extra y posible ajuste por divisa de ingresos.
- Guía completa: hipoteca para no residentes
Preguntas frecuentes sobre tasación hipotecaria
¿Puedo elegir la tasadora?
En muchos casos sí, siempre que sea homologada y tu banco la acepte. Confírmalo antes de pagar.
¿La tasación sirve para varios bancos?
Puede cederse si cumple requisitos técnicos. Comprueba compatibilidades antes.
¿Autopromoción (construir mi casa)?
El banco mirará valor del proyecto y certificaciones de obra por fases. Si es tu caso, pide un estudio gratuito
¿Cómo afecta el Euríbor si voy a variable?
No afecta al valor de tasación, pero sí a cuota y riesgo.
¿Y si no estoy en España (no residente)?
La tasación funciona igual, pero la financiación máxima suele ser menor (60–70%). Guía completa: hipoteca para no residentes
Conclusión
Si quieres evitar fallos que bajen tu tasación y mejorar tus condiciones, podemos gestionar todo el proceso con la entidad que mejor encaje contigo. Empieza con un estudio gratuito aquí
Y, si prefieres hacer números, usa el simulador.